Autor(a) - Ivan Horcaio

13-06-2020 13h01

Os Impactos da Lei 14.010/20 nos Condomínios

A Lei 14.010/20, promulgada no dia 10 de junho de 2020 teve origem no Projeto de Lei - PL 1.179/20, de caráter emergencial, e trás repercussões para o mundo condominial.

Logo no seu artigo 11, que foi vetado, tratava de restrições de direito, dando autonomia ao síndico, que poderia tomar medidas restritivas e também proibitivas, inclusive nas unidades condominiais.

Respeitando-se o direito de propriedade, aliás insculpido no inciso XXII do artigo 5º da Constituição Federal, era obvio que tal determinação seria considerada inconstitucional, durando poucos dias, ou horas, antes que fosse enfrentada por meio de uma Ação Direta de Inconstitucionalidade - ADIM, perante o Supremo tribunal Federal - STF.

Art. 5º - Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:
..................

XXII - é garantido o direito de propriedade;

Vale ressaltar que o artigo 5º da Constituição Federal se encontra no capítulo I, Dos Direitos e Garantias Fundamentais da Constituição Federal, havendo previsão, no artigo 60, parágrafo 4º, inciso IV de que tal rol de garantias é cláusula pétrea, estando na categoria de núcleo constitucional intangível, portanto não suscetível de violação nem mesmo por Emenda Constitucional.

Art. 60. A Constituição poderá ser emendada mediante proposta:
.....................

§ 4º Não será objeto de deliberação a proposta de emenda tendente a abolir:

IV - os direitos e garantias individuais.
..........................

O síndico jamais poderia, e jamais poderá, intervir dentro da unidade autônoma, a não ser no que se refere à segurança condominial.

Portanto, em que pese muitos tenham condenado o veto por parte do Presidente da República, ele apenas antecipou o que seria feito na Corte Suprema, claro que, provavelmente, orientado pelo corpo jurídico que o assessora.

Abaixo a transcrição do referido artigo, a título de conhecimento, pois foi vetado.

Art. 11. Em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, além dos poderes conferidos ao síndico pelo art. 1.348 do Código Civil, compete-lhe:

I - restringir a utilização das áreas comuns para evitar a contaminação do coronavírus (Covid-19), respeitado o acesso à propriedade exclusiva dos condôminos;

II – restringir ou proibir a realização de reuniões, festividades, uso dos abrigos de veículos por terceiros, inclusive nas áreas de propriedade exclusiva dos condôminos, como medida provisoriamente necessária para evitar a propagação do coronavírus (Covid-19), vedada qualquer restrição ao uso exclusivo pelos condôminos e pelo possuidor direto de cada unidade.

Parágrafo único. Não se aplicam as restrições e proibições contidas neste artigo para casos de atendimento médico, obras de natureza estrutural ou a realização de benfeitorias necessárias.

Com relação ao artigo 12, ele autoriza, por tempo determinado, o que muitos síndicos, condôminos e administradoras já pleiteiam há muito tempo, a regulamentação das assembleias virtuais, em que a manifestação de vontade de cada um será considerada voto, podendo e devendo ser transcrito na ata da assembleia, bem como a presença na assembleia virtual deve ser considerada da mesma forma, sendo respeitada, é claro, a questão da inadimplência.

Interessante notar que, em seu parágrafo único, os mandatos dos síndicos que venceram a partir do dia 20 de março estão prorrogados, na impossibilidade de se fazerem assembleias virtuais, até o dia 30 de outubro de 2020, o que alivia muitas tensões que estavam ocorrendo nos condomínios.

Art. 12. A assembleia condominial, inclusive para os fins dos arts. 1.349 e 1.350 do Código Civil, e a respectiva votação poderão ocorrer, em caráter emergencial, até 30 de outubro de 2020, por meios virtuais, caso em que a manifestação de vontade de cada condômino por esse meio será equiparada, para todos os efeitos jurídicos, à sua assinatura presencial.

Parágrafo único. Não sendo possível a realização de assembleia condominial na forma prevista no caput, os mandatos de síndico vencidos a partir de 20 de março de 2020 ficam prorrogados até 30 de outubro de 2020.

Na verdade, esse artigo é uma consequência do artigo 4º do Regime Jurídico Emergencial e Transitório - RJET, cujo fundamento é autorizar conclaves virtuais em razão da inadequação de aglomeração de pessoas nesses tempos de crise viral.

Assim, o síndico deverá, unilateralmente, escolher um meio de virtual para a realização das assembleias e para a coleta dos votos, admitido, porém, que a assembleia determine mudanças nesses procedimentos. 

Com relação à prorrogação do mandato dos síndicos, expirado o prazo do mandato sem que nova assembleia seja feita para nomeação de outro síndico ou para a recondução do atual, a doutrina majoritária admite que haja uma prorrogação tácita. Entretanto, na prática, isso se torna pouco operacional, pois, por exemplo, as instituições financeiras costumam bloquear o acesso do síndico à conta bancária do condomínio após o fim do prazo do mandato.

Nesse período de coronavírus, o síndico deverá convocar assembleia virtual para deliberar sobre a nomeação de novo síndico se o prazo do seu mandato estiver para expirar. Caso tal não seja viável, o artigo 12, parágrafo único admite a prorrogação automática do mandato para 30 de outubro de 2020. Entendemos que, para efeito de comprovação perante terceiros (como os bancos), basta declaração do síndico de que não foi viável realizar a assembleia virtual antes da expiração do prazo do mandato.

Art. 13. É obrigatória, sob pena de destituição do síndico, a prestação de contas regular de seus atos de administração.

O artigo 13 incorreu em redundância, talvez pelo receio de abusos que possam ser cometidos por síndicos em virtude da excepcionalidade do período pandêmico.

Pelo que determina o inciso VIII do artigo 1.348, já é dever do síndico prestar contas à assembleia de modo anual e sempre que for exigido. Se não for viável a realização da assembleia, nem mesmo a virtual, o síndico deverá, logo que possível, convocar a assembleia para prestar contas.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

.................

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

.....................

A punição pela falta da prestação de contas é a sua destituição, seja por força do artigo 13 da Lei 14.010/20, seja porque o artigo 1.349 do Código Civil já previa essa destituição.

Art. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2^o do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

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