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Autor(a) - Kaue Fernando
30-09-2020 09h50
A Diferença Entre Contrato Particular, Escritura e Registro
Uma dúvida frequente entre estudantes de direito, e participantes de negócios imobiliários versa sobre a diferença entre contrato particular, escritura pública e registro em uma negociação imobiliária, pois o seu entendimento é primordial para a efetivação da garantia de algum direito real negociado entre as partes.
Começaremos pelo contrato particular, ou instrumento particular, que nada mais é do que o famoso contrato de gaveta, pois ele não possibilita a publicidade de sua existência, desta forma ele não se torna erga omnes, ou seja, quem tem conhecimento sobre a existência dessa negociação são somente as partes envolvidas, as testemunhas e mais algumas pessoas que são do convívio das partes envolvidas na relação comercial . Ele pode ser elaborado por qualquer pessoa capaz, seja ela o dono do imóvel, corretor de imóveis, advogado, entre outros. A Lei 10.406/02, Código Civil, em seu artigo 108, nos permite utilizar esse instrumento quando o valor do bem negociado não exceda o equivalente a 30 salários-mínimos, lembrando que o valor do salário-mínimo que servirá como referência será o que estiver vigente na época da assinatura do contrato contrato particular.
Já a escritura pública, é um instrumento essencial para ser utilizado quando o valor do imóvel negociado exceda o equivalente a 30 salários-mínimos vigentes na época da assinatura do contrato, tal imposição, advinda do artigo 108 da Lei 10.406/02, Código Civil, essa escritura é confeccionada em tabeliões de notas. Com a sua elaboração, além de se formalizar uma negociação entre as partes envolvidas, também haverá a publicidade desta negociação, e isso a tornará erga omnes, tendo em vista que, o tabelião disponibilizará a consulta pública desse contrato, não havendo a obrigatoriedade de um advogado ou corretor de imóveis assinar a escritura pública, sendo assim, as partes, de forma autônoma, poderão ir ao tabelião para a elaboração deste instrumento, sendo a elaboração da escritura pública onerosa e os valores cobrados podem variar dependendo do Estado no qual será feito.
Quando falamos em registro, a primeira coisa que deve vir a nossa mente é o nome Cartório de Registro de Imóveis, o único legitimado para efetuar tal serviço. Tal legitimidade vem da Lei 6.015/73, Lei dos Registros Públicos, onde levaremos a escritura pública lavrada pelo tabelião, e protocolaremos este instrumento público junto a matrícula do imóvel negociado. Neste ponto podemos considerar que o nome do novo comprador passa a constar na matrícula do imóvel.
Importante informar que nas negociações com valores acima do equivalente a 30 salários-mínimos, que possuam somente contrato particular, não haverá a possibilidade da efetivação do registro da aquisição dos direitos reais de coisa própria ou direitos reais sobre coisa alheia, sendo necessária a confecção da pertinente escritura pública para que esta seja levada ao Cartório de Registro de imóveis. O Registro também é oneroso, pois, além dos valores cobrados pelo Cartório, também existirão valores referente a tributos oriundos do direito real posta à cartula.
Kaue Fernando
Advogado. Graduado em Direito pela faculdade São Paulo. Graduado em Gestão de Segurança Patrimonial. Pós Graduado Master in Business Administration (MBA) em Direito Imobiliário. Pós-Graduando em Direito Imobiliário e Transações e Negócios Contratuais. Com forte atuação no âmbito do Direito Imobiliário, Direito Civil e Processo Civil.
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