Autor(a) - Kaue Fernando

25-02-2021 10h58

Direito Imobiliário e Alguns Aspectos Jurídicos Decorrentes da Covid-19

É inegável o impacto econômico trazido pela Covid-19, e no setor imobiliário não foi diferente, abordaremos alguns pontos que embasam efeitos jurídicos em algumas relações imobiliárias. Mas para isso primeiro vamos entender de onde vem a positivação do estado de quarentena na qual fomos impostos, ela advém da Lei Federal 13.979/20, essa Lei dispõe sobre as medidas para o enfrentamento da emergência de saúde pública de importância internacional decorrente do corona vírus responsável pelo surto de 2019, nela esta admitido medidas de isolamento e quarentena.

Com esta Lei foi possível a elaboração de diversos decretos interrompendo diversos setores da economia e da administração pública, inclusive possibilitando a aplicação do reconhecimento da calamidade publica decorrente desta pandemia.

Com isto em mente avançaremos a adequação desta situação a identificação de caso furtuito ou de força maior, que poderá ser vista no artigo 393, parágrafo único da Lei 10.406/02, Código Civil. Nos dando base para adequações contratuais enquanto se mantiver em vigor o estado de calamidade pública.

Art. 393.. O devedor não responde pelos prejuízos resultantes de caso fortuito ou força maior, se expressamente não se houver por eles responsabilizado.
Parágrafo único. O caso fortuito ou de força maior verifica-se no fato necessário, cujos efeitos não era possível evitar ou impedir.

Podemos reforçar tal entendimento ao suscitar a teoria da imprevisão, pois o valor da prestação devida esta no momento desproporcional a possibilidade de seu cumprimento, isto possui previsão legal, mais precisamente no artigo 317 da Lei 10.406/02, Código Civil.

Art. 317. Quando, por motivos imprevisíveis, sobrevier desproporção manifesta entre o valor da prestação devida e o do momento de sua execução, poderá o juiz corrigi-lo, a pedido da parte, de modo que assegure, quanto possível, o valor real da prestação.

Temos que ter em mente que para que ocorra o devido cumprimento de alguns contratos imobiliários neste período estará presente na relação entre as partes uma onerosidade excessiva, também conhecida como rebus sic stantibus, tal situação tem como requisito para a sua existência a execução continuada ou diferida do contrato, onerosidade excessiva, extrema vantagem para uma das partes, acontecimento de fatos extraordinários e imprevisíveis. A reunião desses pontos possibilitará a resolução do contrato entre as partes, isto está previsto no artigo 478 da Lei 10.406/02, Código Civil.

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Ocorre que essa resolução poderá ser evitada quando o credor apresentar ao devedor uma forma equitativa a situação do momento para a continuidade do cumprimento contratual, tal possibilidade encontra-se no artigo 479 da Lei 10.406/02, Código Civil. Lembrando que, se o devedor não tiver interesse na resolução contratual e as obrigações contratuais couberem somente a ele será possível o pleito para redução de sua prestação, ou alteração no modo de cumprimento de suas obrigações, podemos vislumbrar tal possibilidade no artigo 480 da Lei 10.406/02, Código Civil.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.
Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Tais possibilidades deverão sempre estarem acompanhadas da boa -fé objetiva, afastando o oportunismos, pois a liberdade contratual não poderá se sobrepor a função social do contrato, com isto busca-se a intervenção mínima do Estado, e respeitando a excepcionalidade da revisão contratual, pois todos os contratos civis tem como preceito a paridade, sendo isto afastado somente diante de elementos concretos.

Vejamos agora algumas atitudes praticas que foram tomadas no período de quarentena, objetivando o alcance da equidade na relação contratual imobiliária:

COMUNICADO ABRASCE, de 23/03/2020
ALUGUEL

O aluguel, enquanto o período de fechamento permanecer, fica suspenso, mantendo-se a exigibilidade do aluguel para uma posterior definição sobre o assunto.

FUNDO DE PROMOÇÃO
Não cobrança do fundo de promoção quando possível; caso contrário, reduzindo-se seu valor ao mínimo necessário já comprometido anteriormente às recomendações de fechamento.

CONDOMÍNIO
Os gestores de Shopping já estão realizando e recomendamos intensificar as ações de redução de custos condominiais, visando desonerar todos os condomínios. Neste sentido, serão realizadas todas as reduções possíveis, dentro da realidade de cada shopping.

Neste período tão inesperado foram criados alguns Projetos de Leis como o 1062/20 e o 884/20, que dentre outras coisas suspende o despejo por falta de pagamento de aluguel durante o estado de emergência, declarado especificamente em razão desta pandemia, e também suspendem as cobranças de alugueis pelo prazo de 90 dias, vemos que tais Projetos visam proteger o hipossuficiente, porem também poderá tornar a outra parte vulnerável nessa relação contratual.

Outro projeto de Lei que visou a segurança imobiliária dos hipossuficientes é o de numero 1.179/20, que visa suspender até o final do 2020 as concessões de liminares em ações de despejos, devendo tais processos seguir prazos processuais ordinários, e também se preocupou com a onerosidade excessiva, restringindo possíveis aumentos taxativos que viesse a tornar impossível o seu cumprimento.

Outra relação imobiliária afetada por este projeto de Lei refere-se aos condomínios edilícios, pois concedeu poderes especiais aos síndicos no intuito da não propagação do vírus, tais poderes especiais possibilitaram a restrição de utilização de áreas comuns, restrição de reuniões, festas e até mesmo utilização das vagas de estacionamento por terceiros, afetando também as assembleias gerais, devendo estas ocorrerem por meio virtual, vejam que a Pandemia não se limitou em gerar consequência nas relações jurídicas, atingindo até mesmo as relações administrativas no ramo imobiliário.

Devemos ter em mente que contratos imobiliários não se restringem as utilizações habituais das grandes cidades, o que se falar dos contratos agrários, dos investidores do campo, dos nossos mantenedores no que se diz respeito aos nossos alimentos, quais os impactos tal Projeto de Lei gerou para eles, veremos agora alguns deles.

Primeiramente já começamos com a suspenção dos prazos legais dos contratos de arrendamentos de imóveis rurais até 30 de outubro de 2020, porem mantendo a vigência do direito de preferência, com a manutenção de seu prazo, também foi previsto a prorrogação do prazo de arrendamento para os casos de vigência até 1º de outubro de 2020, devendo o prazo legal de 30 dias para a manifestação de desinteresse pela prorrogação do contrato ser contado a partir de 30 de outubro de 2020, já ressalvando que todos os arrendamentos com termino antes de 30 de outubro de 2020 serão prorrogados até esta data.

Vimos nas linhas acima que o impacto do Covid-19 em algumas da principais relações imobiliárias existentes em nosso País, que neste momento de fragilidade social buscou a equidade entre as partes, sem desprestigiar os credores, já que o foco neste período foi a segurança social em detrimento a economia vigente à époc
 

Atenção: o conteúdo desta publicação, bem como as ideias apresentadas, não representam necessariamente a opinião desta coluna, sendo de inteira responsabilidade de seu autor.

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Kaue Fernando

Advogado. Graduado em Direito pela faculdade São Paulo. Graduado em Gestão de Segurança Patrimonial. Pós Graduado Master in Business Administration (MBA) em Direito Imobiliário. Pós-Graduando em Direito Imobiliário e Transações e Negócios Contratuais. Com forte atuação no âmbito do Direito Imobiliário, Direito Civil e Processo Civil.
Email: kauefernandoadvogado@gmail.com
Linkedin: linkedin.com/in/kaue-fernando-0152a453
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