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Autor(a) - Kaue Fernando
04-03-2021 09h10
Direito Imobiliário e o Direito Real do Usufruto
Acredito que vocês conheçam ou conheceram alguém que recebeu o uso dos bens de seus pais ainda em vida, porém, com uma clausula na qual eles poderão se utilizar deste imóvel até o fim de suas vidas, ou o caso em que um empresário se ausenta de suas funções temporariamente, retomando suas atividades no futuro sem maiores problemas sem que haja a necessidade da venda ou fechamento de sua empresa, existe um produto jurídico que possibilita tais situações ele se chama “usufruto”, este instrumento jurídico esta disposto em nosso ordenamento jurídico, mais especificamente na Lei 10.406/02 Código Civil, nos artigos 1390 e seguintes.
O que a maioria das pessoas não sabem é que a sua aplicabilidade é muito mais ampla do que pensamos, o usufruto não se aplica apenas para imóveis, ele tem a mesma eficácia em bens móveis, como por exemplo um automóvel, tendo como uma particularidade interessante o fato de que ele poderá ser aplicado em uma fração da coisa ao invés do todo, assim aquele cômodo de sua casa cedido ao seu primo pode ser objeto de um contrato de usufruto.
Para ter validade no mundo jurídico o contrato de usufruto deverá ser averbado no competente cartório de registro de imóveis, dando o caráter “erga omnes” ao mesmo, pois trata-se de um direito real protegido judicialmente. Tal fato implica na obrigação do cumprimento deste contrato em sua integra, mesmo se o imóvel fizer parte de um negócio imobiliário posteriormente, recaindo ao novo proprietário o cumprimento do contrato em sua integra.
O usufruto se estenderá aos acessórios pertencentes ao imóvel, sendo assim, ao ser declarado o usufruto de uma casa, a sua piscina, sua garagem, seu jardim fará parte do contrato automaticamente, salvo clausula expressa em contrário, esta clausula deverá apresentar todas a delimitações que acharem pertinentes ao uso do imóvel.
Apresentarei agora os direitos adquiridos pelo usufrutuário neste contrato, os principais são o direito a posse, o uso, a administração do imóvel e até mesmo a percepção dos frutos, sendo um baita negócio dependendo das circunstâncias no qual o contrato é celebrado. Imaginem a situação na qual um fazendeiro produtor de vaca leiteira cede via usufruto este imóvel a você, durante o período de vigência do contrato toda a produção leiteira que vier a existir será de administração exclusiva do usufrutuário, podendo ele dar, vender, usar, sem que isso gere nenhum tipo de obrigação de ressarcimento futuro.
Porem há um limite, e esse limite esbarra na impossibilidade na mudança da destinação econômica do imóvel sem prévia autorização de seu proprietário, sendo assim você não poderá pegar a casa de veraneio que seus pais efetivaram usufruto para a sua moradia e transformá-la em uma pousada sem autorização expressa.
Os deveres do usufrutuário são tão consistentes quanto os direitos, comecemos com a obrigação de inventariar todos os itens constantes no imóvel recebido, e sendo de interesse do cedente deverá zelar e preservar tais itens, no intuito de recebe-los novamente ao fim do contrato de usufruto, dependendo da situação é permitido a exigência por parte do dono de um caução, resguardando o risco do perecimento dos itens inventariados.
Porem não é obrigação do usufrutuário o pagamento oriundo de possíveis deteriorações do imóvel, desde que elas sejam advindas da utilização regular do imóvel, apesar de que é obrigação do usufrutuário suportar as despesas oriundas da conservação do imóvel.
O dono do imóvel deverá suportar os custos que vierem de reparações extraordinárias e as que forem maiores ao equivalente a 2/3 do possível rendimento líquido anual que o usufrutuário viria a ter.
Mas o usufrutuário custeará os juros do capital envolvido nas reformas necessárias para a conservação do imóvel, ou que agregue maior rendimento no imóvel objeto do usufruto.
Observe que as reparações necessárias e indispensáveis a conservação do imóvel são responsabilidades do dono do imóvel, e no não cumprimento dessa obrigação por parte do dono o usufrutuário poderá realizá-las e cobrar do dono os valores despendidos para isso.
O usufruto poderá ser tornar extinto mediante alguns aspectos, dentre eles pela renúncia ou morte do usufrutuário; pelo cumprimento do tempo do contrato; no caso do usufruto ser oferecido a uma pessoa jurídica, ela se extingue com a desconstituição da pessoa jurídica usufrutuária; pelo encerramento do motivo que gerou o usufruto, como por exemplo a compra de um imóvel pelo usufrutuário que se utilizava do objeto como moradia; pela destruição da coisa, desde que seja por fatos extraordinários, caso contrário caberá indenização a uma das partes, dependendo do fato ensejador do perecimento; e até mesmo pelo não uso ou fruição da coisa, já que este é o principal objetivo desse instituto jurídico.
Esse instituto é muito útil, pois ele alcança desde o pai que quer ceder o uso de um imóvel da família de uma forma segura e protegida judicialmente, até mesmo o empresário que deseja se afastar de seus negócios temporariamente pelo motivo que for.
Um bom contrato de usufruto pode ser a solução de um problema que você possa estar passando neste momento, as possibilidades são diversas e a sua aplicabilidade muitas vezes subestimada.
Espero que este artigo tenha agregado aos leitores, possibilitando a expansão de novos negócios jurídicos, ou até mesmo servindo em alguns casos como remédio jurídico, solucionando uma situação fática até o momento sem solução.
Kaue Fernando
Advogado. Graduado em Direito pela faculdade São Paulo. Graduado em Gestão de Segurança Patrimonial. Pós Graduado Master in Business Administration (MBA) em Direito Imobiliário. Pós-Graduando em Direito Imobiliário e Transações e Negócios Contratuais. Com forte atuação no âmbito do Direito Imobiliário, Direito Civil e Processo Civil.
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