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Autor(a) - Ivan Horcaio
27-05-2020 11h52
Fundo de reserva nos condomínios - Quem Paga?
O fundo de reserva costuma causar muitas dúvidas entre os condôminos, principalmente numa assembleia, no que se refere à questão de quando pode ser utilizado e quem deve pagar, proprietário ou inquilino.
O fundo de reserva deve ser visto como uma poupança que é feita para os casos emergenciais, visando a garantir aos condôminos uma certa estabilidade nos casos em que houver alguma necessidade emergencial ou mesmo para que obras sejam feitas sem a necessidade de rateio extra imediato.
Dessa forma, se houver algum problema que necessite de recursos imediatos, como por exemplo, um destelhamento, bomba d’água queimada, quebra de portão, rompimento de prumadas, quebra de elevador, etc., o síndico poderá lançar mão desse recurso a fim de solucionar o problema sem ter que convocar uma assembleia para decidir a finalidade, se a convenção permitir.
O Código Civil deixa a cargo da convenção do condomínio estipular a sua formação, forma de cobrança e o limite a ser arrecadado, conforme dispõe o artigo 1.334, inciso I.
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
.......................................
Assim, sugiro que você leia a sua convenção e verifique o que ela dispõe sobre esse assunto. Infelizmente, a maioria das convenções falam apenas da cobrança do fundo de reserva, e não do seu uso e nem mesmo o limite a ser arrecadado. Isso se tratam do assunto.
Caso a sua convenção não traga disposto a forma de usar este recurso e nem o limite a ser arrecadado, ou até mesmo sua existência, é importante que o síndico do seu condomínio, numa próxima assembleia, seja ela ordinária ou extraordinária, coloque este assunto para ser discutido entre os condôminos, lembrando que a aprovação dessa pauta pode se dar por maioria simples dos presentes, conforme determina o artigo 1.353, do Código Civil.
Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembleia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quórum especial.
Apenas a título de exemplo, alguns condomínios costumam aplicar um porcentual sobre a receita do condomínio (pode ser entre 3%, 5% ou 10%), e interrompem a arrecadação no momento em que o montante arrecadado atinge um valor aproximado, que deve ser definido em função do tamanho do condomínio.
A maior polêmica vem quando se fala em quem deve compor ou cobrir o fundo de reserva. Geralmente, o proprietário acha que a responsabilidade pelo pagamento é do inquilino por enquadrá-la como despesa ordinária e o inquilino acha que é do proprietário, por entender que trata-se de despesa extraordinária.
Para que essa questão fique bem clara, é necessário recorrer à Lei de Locações, especialmente no Capítulo que trata da responsabilidade pelas despesas do locador e locatário.
Vejamos que a Lei 8.245/91 diz, em seu artigo 22, inciso X, trata o que são despesas destinadas ao proprietário, incluindo a formação do fundo de reserva.
Art. 22. O locador é obrigado a:
....................
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
....................
g) constituição de fundo de reserva.
Traduzindo. O locador, ou proprietário, tem a obrigação de pagar as despesas extraordinárias, que são descritas no artigo 22 e que serão objeto do meu próximo artigo. Além disso, é dele a responsabilidade de constituir esse fundo, ou seja, ao ser criado são os proprietários que devem fazer a primeira arrecadação.
Já o artigo 23, em seu inciso XII, define que as despesas ordinárias são de responsabilidade dos inquilinos e, a partir do parágrafo 1º, elenca, de forma exemplificativa, quais são.
Art. 23. O locatário é obrigado a:
................
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
........................
Então, estejam atentos, inquilinos e proprietários, quanto ao tipo de despesa que está sendo paga com o fundo de reserva, pois, depois do fundo ser constituído, pela arrecadação feita juntos aos proprietários, a reposição desse valor pode ser de responsabilidade de um, ou de outro, ou mesmo de ambos nos casos em que o recurso foi ou será utilizado para finalidades mistas dos artigos 22 e 23.
De qualquer forma, é sempre bom lembrar que, para o condomínio, a responsabilidade legal de todos os pagamentos, seja de fundo de reserva ou de outras despesas é do proprietário, ou seja, caso este não pague, responderá, em último caso, até mesmo com a sua própria unidade, no final de um processo judicial. Portanto, é importante que a despesa seja paga, de preferência por aquele que a Lei determina, mas em caso de dúvida, recomendo que o proprietário pague e depois discuta quem a lei define como responsável.
Ivan Horcaio
Advogado. Autor de várias obras jurídica, notadamente de dicionários jurídicos, e também nas áreas de concursos públicos e Exame de Ordem. Foi editor chefe de conhecida editora jurídica, tento trabalhado na elaboração, edição e publicação de dezenas obras, sendo o organizador do vade mecum dessa editora por seis anos. Diretor de conteúdo do site Vade Mecum Brasil.
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