Vade Mecum Brasil

Autor(a) - Kaue Fernando

02-10-2020 10h45

O Direito Imobiliário e o Perigo da Cessão de Posse Via Comodato sem Contrato Formalizado

Com certeza você conhece ou conheceu alguém que cedeu espaço em seu terreno para a moradia de um parente. Muitos pais oferecem aos seus filhos um pedaço de terra em seu imóvel para o inicio de sua independência, uma atitude até então inofensiva, mas, se não for, desde seu princípio, muito bem discutida e pré determinada, poderá gerar uma enorme dor de cabeça, tanto para quem cedeu a posse, quanto para quem adquiriu tal posse.

A primeira coisa que precisamos entender é sobre qual instituto jurídico tutelado pelo Estado essa relação se enquadra,sendo empréstimo de parte ou totalidade de um terreno ou imóvel, é conhecido como comodato, situação prevista no artigo 579 da Lei 10.406/02, Código Civil,

Sendo um imóvel algo fungível, ou seja, passível de ser substituído por outra coisa da mesma espécie, qualidade, quantidade e valor, ele atende os requisitos para ser conduzido por este instituto, protegendo as partes envolvidas, denominadas comodante e comodatário.

Para ser um comodante não é necessário ser o proprietário do imóvel, bastando ser o detentor do direito do uso do imóvel, e que não exista nenhum impedimento na transferência da posse do imóvel a outrem, sendo isso é importante pois diversas pessoas possuem um imóvel, porem não registraram esse imóvel em seu nome, sendo um mero possuidor. Essas pessoas também terão legitimidade para compor um contrato do comodato.

Há exceções para essa legitimidade do possuidor, sendo os casos dos administradores de bens dos tutelados e curatelados, caso em que é necessária  a autorização judicial para tal ato.

Outro ponto importante a ser observado é quando o bem cedido em comodato é de propriedade ou posse de pessoa casada, pois, dependendo do regime de casamento adotado será necessária a anuência do cônjuge, essa situação esta prevista no artigo 1.663, paragrafo 2º, da Lei 10.406/02, Código Civil.

A premissa do comodato é de que, ele sendo um empréstimo, logo, entende-se que, em algum momento, o seu objeto deverá retornar a posse do comodante, e é neste momento que os problemas se iniciam, pois normalmente não foram discutidas as circunstâncias para a devolução do imóvel.

O primeiro ponto que normalmente não é bem definido é o prazo de vigência desse comodato, o que permite que, no momento em que o comodante venha a solicitar o seu imóvel de volta, o comodatário não o quer entregar, ou pede algum prazo para a entrega, porem, o artigo 581 da Lei 10.406/02 Código Civil, entende que, caso não seja definido inicialmente prazo determinado, será presumido um período adequado para o cumprimento da necessidade que originou o comodat, com isto o comodante, dependendo do caso e circunstância que originou o comodato, não poderá exigir o imóvel a qualquer tempo, a não ser mediante extrema necessidade, devendo ela ser reconhecida pelo juiz, não havendo o impedimento para que haja uma simples notificação servindo como comunicado para a devolução do imóvel ao comodante.

Diante do exposto, é imprescindível a estipulação de um prazo de vigência de tal comodato, evitando assim o desconforto entre as partes.

Outro ponto importante, que gera enorme desconforto entre o comodante e o comodatário é a questão decorrente das despesas suportadas pelo comodatário na vigência do contrato, pois, de acordo com o artigo 584 da Lei 10.406/02, Código Civil, o comodatário não poderá recobrar do comodante as despesas feitas durante o uso e gozo do imóvel, porem, se em algun caso houve o incremento de valor ao imóvel, advindo de reformas ou construções, h´a possibilidade de aplicação do artigo 96 da Lei 10.406/02, Código Civil, que nos apresentam 3 tipos de benfeitorias possíveis em um imóvel, são elas:

- Necessária, que são feitas para que o imóvel não pereça, não deteriore, um bom exemplo disso seria a reforma do telhado do imóvel;

- Úteis, servem para aperfeiçoar o uso do imóvel, tornando-o ainda mais útil, um exemplo desta benfeitoria seria a substituição das portas e janelas velhas, por novas.

- Voluptuárias, são as benfeitorias que tem como objetivo mero deleite, luxo, tornando-a mais agradável, como exemplo podemos citar a construção de uma piscina.

Com isso em mente devemos passar a observar o artigo 1.219 da Lei 10.406/02, Código Civil, que informa que o possuidor de boa-fé, havendo esse enquadramento no caso do comodatário, tem direito a indenização decorrente das benfeitorias uteis e necessárias, porem neste ponto serão discutidos quais benfeitorias se enquadrariam no artigo 584 e quais se enquadrariam no artigo 1.219, ambos da Lei 10.406/02, Código Civil. Não observado essa indenização abre-se a possibilidade da retenção do imóvel a favor do comodatário, significando que o comodatário poderá continuar no imóvel, porem agora será mensurado qual o período necessário para que a sua permanência seja equivalente ao aluguel pago em um imóvel com os mesmos padrões.

As benfeitorias voluptuárias tem uma abordagem distinta das demais, pois o possuidor da posse do imóvel de boa-fé poderá reivindica-la, porem elas não poderão entrar no calculo para a aplicação de uma possível retenção, outra possibilidade é o desfazimento das benfeitorias voluptuárias, porem essa retirada não poderá acarretar estragos, senão responderá o comodatário por perdas e danos.

Explanados os principais pontos controversos entre o comodante e o comodatário vemos o perigo da cessão imobiliária em caráter de comodato, pois um simples ato muitas vezes, mesmo que de generosidade, poderá acarretar noites sem dormir, desfazimento de relações familiares, e tudo mais que venha a causar arrependimento do negócio jurídico realizado.

Mas nem tudo está perdido, pois não há nenhum trabalho hercúleo para evitar tais desconfortos, basta procurar um profissional competente e efetuarem um bom contrato de comodato, nele constando as permissões vindas com a cessão da posse, bem como as proibições que acompanharão essa relação. Com isto feito ambos possuirão uma ampla paz de espírito, evitando prejuízos, descontentamento, prezando pela boa relação entre as partes, endossando uma atitude tão linda como essa de acolhimento de um necessitado.
 

Atenção: o conteúdo desta publicação, bem como as ideias apresentadas, não representam necessariamente a opinião desta coluna, sendo de inteira responsabilidade de seu autor.

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Kaue Fernando

Advogado. Graduado em Direito pela faculdade São Paulo. Graduado em Gestão de Segurança Patrimonial. Pós Graduado Master in Business Administration (MBA) em Direito Imobiliário. Pós-Graduando em Direito Imobiliário e Transações e Negócios Contratuais. Com forte atuação no âmbito do Direito Imobiliário, Direito Civil e Processo Civil.
Email: kauefernandoadvogado@gmail.com
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