A penhora do imóvel é um procedimento judicial no qual um bem imóvel, como uma casa ou apartamento, é apreendido para garantir o cumprimento de uma obrigação, geralmente decorrente de uma dívida não paga. Esse mecanismo é uma das medidas executivas previstas no Direito Processual Civil brasileiro para assegurar que o credor possa obter a satisfação do seu crédito.
1. Conceito e Finalidade da Penhora
A penhora é um ato judicial que recai sobre bens do devedor para garantir a execução de uma sentença judicial ou de um título executivo extrajudicial. A finalidade principal da penhora é assegurar que os bens sejam reservados e vendidos, caso necessário, para pagar a dívida do devedor. No contexto da penhora de imóvel, o objetivo é garantir que o valor da dívida seja quitado mediante a alienação judicial do bem penhorado.
2. Fundamentação Legal
A penhora de imóvel está regulamentada pela Lei 13.105/15, o Código de Processo Civil – CPC, em especial nos artigos 831 a 903. O artigo 831 do CPC dispõe que, uma vez realizada a penhora, o bem imóvel é identificado e registrado no respectivo cartório de registro de imóveis, o que torna a penhora pública e eficaz perante terceiros.
Art. 831 – A penhora deverá recair sobre tantos bens quantos bastem para o pagamento do principal atualizado, dos juros, das custas e dos honorários advocatícios.
Além disso, o artigo 835 do CPC estabelece a ordem de bens penhoráveis, colocando os bens imóveis como uma das opções, e o artigo 847 prevê que o juiz pode determinar a substituição do bem penhorado quando necessário.
Art. 835 – A penhora observará, preferencialmente, a seguinte ordem:
I – dinheiro, em espécie ou em depósito ou aplicação em instituição financeira;
II – títulos da dívida pública da União, dos Estados e do Distrito Federal com cotação em mercado;
III – títulos e valores mobiliários com cotação em mercado;
IV – veículos de via terrestre;
V – bens imóveis;
VI – bens móveis em geral;
VII – semoventes;
VIII – navios e aeronaves;
IX – ações e quotas de sociedades simples e empresárias;
X – percentual do faturamento de empresa devedora;
XI – pedras e metais preciosos;
XII – direitos aquisitivos derivados de promessa de compra e venda e de alienação fiduciária em garantia;
XIII – outros direitos.
§ 1º – É prioritária a penhora em dinheiro, podendo o juiz, nas demais hipóteses, alterar a ordem prevista no caput de acordo com as circunstâncias do caso concreto.
§ 2º – Para fins de substituição da penhora, equiparam-se a dinheiro a fiança bancária e o seguro garantia judicial, desde que em valor não inferior ao do débito constante da inicial, acrescido de trinta por cento.
§ 3º – Na execução de crédito com garantia real, a penhora recairá sobre a coisa dada em garantia, e, se a coisa pertencer a terceiro garantidor, este também será intimado da penhora.
Art. 847 – O executado pode, no prazo de 10 (dez) dias contado da intimação da penhora, requerer a substituição do bem penhorado, desde que comprove que lhe será menos onerosa e não trará prejuízo ao exequente.
§ 1º – O juiz só autorizará a substituição se o executado:
I – comprovar as respectivas matrículas e os registros por certidão do correspondente ofício, quanto aos bens imóveis;
II – descrever os bens móveis, com todas as suas propriedades e características, bem como o estado deles e o lugar onde se encontram;
III – descrever os semoventes, com indicação de espécie, de número, de marca ou sinal e do local onde se encontram;
IV – identificar os créditos, indicando quem seja o devedor, qual a origem da dívida, o título que a representa e a data do vencimento; e
V – atribuir, em qualquer caso, valor aos bens indicados à penhora, além de especificar os ônus e os encargos a que estejam sujeitos.
§ 2º – Requerida a substituição do bem penhorado, o executado deve indicar onde se encontram os bens sujeitos à execução, exibir a prova de sua propriedade e a certidão negativa ou positiva de ônus, bem como abster-se de qualquer atitude que dificulte ou embarace a realização da penhora.
§ 3º – O executado somente poderá oferecer bem imóvel em substituição caso o requeira com a expressa anuência do cônjuge, salvo se o regime for o de separação absoluta de bens.
§ 4º – O juiz intimará o exequente para manifestar-se sobre o requerimento de substituição do bem penhorado.
3. Procedimento da Penhora de Imóvel
O procedimento da penhora de imóvel envolve várias etapas:
– Propositura da Ação de Execução: o credor deve entrar com uma ação de execução contra o devedor, baseando-se em um título executivo, como uma sentença judicial ou um contrato assinado;
– Identificação e Avaliação do Bem: o imóvel a ser penhorado é identificado e avaliado. O oficial de justiça realiza essa avaliação, e o valor atribuído ao bem deve ser o mais próximo possível do valor de mercado, conforme o artigo 870 do CPC;
Art. 870 – A avaliação será feita pelo oficial de justiça.
Parágrafo único. Se forem necessários conhecimentos especializados e o valor da execução o comportar, o juiz nomeará avaliador, fixando-lhe prazo não superior a 10 (dez) dias para entrega do laudo.
– Registro da Penhora: após a decisão judicial autorizando a penhora, o ato deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Esse registro é fundamental porque torna a penhora oponível contra terceiros, garantindo que o bem não seja vendido ou transferido sem que a penhora seja respeitada;
– Notificação das Partes Interessadas: o devedor e terceiros interessados devem ser notificados da penhora. Isso garante que todos os envolvidos tenham ciência da restrição sobre o bem;
– Eventual Contestação: o devedor pode apresentar embargos à execução, contestando a penhora com base em alegações como excesso de penhora, nulidade do título executivo, ou outros vícios processuais;
– Leilão ou Adjudicação: caso não haja contestação válida ou após o julgamento dos embargos, o imóvel pode ser levado a leilão público. Se não houver lances, o credor pode adjudicar o bem, ou seja, ficar com o imóvel como forma de quitação parcial ou total da dívida.
4. Exceções e Impenhorabilidade
Embora muitos imóveis possam ser penhorados, a lei brasileira estabelece algumas exceções, conforme previsto na Lei 8.009/90. O exemplo mais comum é o da impenhorabilidade do bem de família, que protege o imóvel residencial utilizado pela entidade familiar contra a penhora, salvo em algumas situações excepcionais, como dívidas de financiamento imobiliário, pensão alimentícia, ou quando o imóvel foi dado como garantia (hipoteca, por exemplo).
Além disso, a penhora não pode recair sobre bens que são essenciais para a subsistência do devedor e de sua família, como único imóvel que sirva de residência, desde que atendidos os requisitos legais.
5. Efeitos da Penhora
A penhora de imóvel tem diversos efeitos legais. Em primeiro lugar, há a indisponibilidade do bem, o que impede sua alienação, exceto por autorização judicial. Outro efeito importante é a publicidade da penhora, que, uma vez registrada, torna-se conhecida por terceiros, evitando fraudes e a alienação de bens com dívidas pendentes.
6. Implicações para o Credor e o Devedor
Para o credor, a penhora de imóvel é uma garantia mais sólida de recuperação do crédito, uma vez que os bens imóveis geralmente possuem um valor elevado e estável. No entanto, esse procedimento pode ser demorado e envolver custos adicionais, como taxas de avaliação e leilão.
Para o devedor, a penhora representa um risco significativo de perder um bem valioso. Além disso, o processo pode impactar a sua reputação financeira, dificultando o acesso a crédito e outras operações financeiras.
Conclusão
A penhora de imóvel é um instrumento jurídico robusto para a satisfação de créditos, proporcionando uma segurança jurídica tanto para credores quanto para o sistema de justiça como um todo. No entanto, deve ser aplicada com cuidado, respeitando os direitos do devedor e as garantias fundamentais, como a impenhorabilidade do bem de família. Assim, o equilíbrio entre a proteção do crédito e os direitos dos devedores deve ser mantido para assegurar a justiça e a eficácia do processo judicial.
Equipe Editorial Vade Mecum Brasil
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