Colaborador - Ivan Horcaio

01-07-2020 19h16

Da Aquisição pelo Registro do Título

Art. 1.245. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

§ 1º - Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.

§ 2º - Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.

O registro imobiliário tem três finalidades, são elas:

a) garantir a autenticidade através da presunção de verdade, haja vista que cabe ao oficial examinar os requisitos formais da documentação;

b) segurança jurídica em razão da perfeita identificação do titular do domínio e da existência, ou não, de eventuais ônus reais. Essa segurança representa fonte segura de informações e diminui, com isso, os riscos que decorrem de defeitos estruturais, além de garantir tanto ao titular quanto a terceiros, o direito ao ressarcimento pelos prejuízos que esses defeitos podem causar;

c) eficácia erga omnes, que tem sua fonte através da publicidade das informações, resguardando assim a boa-fé dos interessados na concretização dos negócios imobiliários.

Vale ressaltar que sem o registro o ato não produz os efeitos de direito real e a força probante do registro se funda na fé-pública do mesmo, do qual se decorre uma presunção juris tantum de sua aquisição, que prevalecerá até prova em contrário.

Portanto, o registro imobiliário é o poder que os agentes do ofício público detêm para concretizar operações referentes a bens imóveis e aos direitos decorrentes dessa propriedade, garantindo às partes a aquisição e o exercício do direito.

Resumindo, a finalidade do registro imobiliário é fornecer meios de prova a cerca da situação do imóvel, sobretudo sob a égide da sua titularidade e dos ônus reais que recaem sobre o mesmo, revestindo os de publicidade, tornando essas informações conhecidas de todos.

Os atos sujeitos à registro estão dispostos no artigo 168 da Lei 6.015/73, devendo ser destacado que tanto os atos de registro (transcrição e inscrição), quanto os de averbação serão feitos sempre na matrícula do imóvel.

O registro do título tem, entre outras finalidades, a de criar eficácia constitutiva, uma vez que antes de se assentar o título, ele valerá entre as partes apenas no plano obrigacional, sendo que o alienante permanecerá como proprietário, devendo, com isso, continuar respondendo pelos seus encargos.

Na prática quer dizer que aquele que adquire bem imóvel e não o leva a registro, não é considerado o seu proprietário, sendo que, caso o alienante venha futuramente a ser processado por terceiro e condenado, o bem imóvel responderá como se ainda fosse do antigo proprietário, podendo nesse caso ser gravado.

Com isso, concluímos que a transferência do domínio do imóvel ocorre apenas a partir do instante em que o título translativo for registrado na circunscrição imobiliária competente. Assim, a data da transferência da propriedade é a do registro e não a do título.

Caso o título que deu causa ao registro venha a ser considerado nulo judicialmente, não ocorrerá o impedimento da produção dos efeitos entre as partes ou até mesmo em relação a terceiros, pois o artigo 252 da Lei 6.015/73 dispõe que enquanto não for cancelado, produzirá seus efeitos normalmente.

Art. 1.246. O registro é eficaz desde o momento em que se apresentar o título ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo.

A data do registro será sempre aquela em que o título for apresentado ao oficial do registro e este realizar a prenotação no protocolo, que nada mais é do que a chave do registro geral onde são apontados todos os títulos apresentados a cada dia com o intuito de serem registrados. O número de ordem do título no livro do protocolo ditará a prioridade do título de preferência do direito real, ou seja, é através desse livro que se assinala a entrada do título no respectivo cartório e a partir de então é iniciada a oponibilidade erga omnes, bem como a sua publicidade.

Art. 1.247. Se o teor do registro não exprimir a verdade, poderá o interessado reclamar que se retifique ou anule.

Parágrafo único. Cancelado o registro, poderá o proprietário reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro adquirente.

Esse artigo demonstra que o registro imobiliário não é imutável, ou seja, sempre que ele não decorrer da realidade jurídica ou fática, poderá ser modificado a pedido daquele que se sentir prejudicado, desde que seja ouvida a parte contrária.

Essa retificação será pleiteada através de processo próprio que terá o intuito de corrigir o registro.

É importante ressaltar que nem o cartório, nem o serventuário serão legítimos para propor ou figurar no polo passivo da ação que visa a retificação do registro, haja vista que não são partes interessadas.
Conforme já foi mencionado em comentários de artigos anteriores, enquanto não se proceder o cancelamento do registro, esse se manterá produzindo efeitos em relação as partes e a terceiros.
 

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