Direito de preferência de compra determina que, em caso de venda do imóvel locado, o locatário tem prioridade na compra. Isso porque há na legislação o que é chamado de direito de preferência de compra. Ou seja, embora um imóvel esteja alugado, ele pode entrar em processo de venda, e essa ação é um receio entre locatários.
1. Fundamentação Legal
No Brasil, o direito de preferência encontra respaldo principalmente no Código Civil, bem como nas legislações específicas que tratam de locações urbanas (Lei 8.245/91- Lei do Inquilinato), o Estatuto da Terra (Lei 4.504/64) e outras leis correlatas.
– Código Civil de 2002: O direito de preferência é tratado em diferentes artigos, dependendo da natureza da relação jurídica que se estabelece. Um exemplo é o artigo 504, que regula a preferência entre coproprietários na venda de uma parte indivisa do imóvel.
Art. 504 – Não pode um condômino, sem aviso prévio conhecimento dos outros, vender a sua parte a estranhos, se os outros quiserem, tanto por tanto, ficar com ela.
Lei de Locações (Lei 8.245/91): Em se tratando de locação de imóveis urbanos, o locatário tem o direito de preferência na compra do imóvel localizado, conforme os artigos 27 a 33. Nesse caso, o locador deve notificar formalmente o locatário, informando as condições da venda. O locatário tem o prazo de 30 dias para manifestar sua intenção de compra, sob pena de preclusão de direito.
Art. 27 – Em igualdade de condições com terceiros, o locatário terá preferência para aquisição do imóvel localizado, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca.
2. Requisitos e Procedimentos
Para que o direito de preferência seja exercido de forma válida e eficaz, devem ser apresentados alguns requisitos e procedimentos, que variam de acordo com o tipo de relação envolvida:
– Notificação: em regra, a pessoa ou pessoa que detém o direito de preferência deve ser formalmente notificada da intenção de venda. Esta notificação deve ser precisa quanto aos termos do negócio, ou seja, o preço, condições de pagamento e demais cláusulas do contrato;
– Prazo: em muitas legislações, como no caso da Lei de Locações, o titular do direito de preferência tem um prazo para exercer seu direito. Não tendo manifestação no prazo legal, o direito é excluído, e o vendedor pode alienar o imóvel a terceiros;
– Igualdade de condições: o direito de preferência somente pode ser exercido se o titular do direito aceitar as mesmas condições oferecidas a terceiros. Se houver uma oferta mais vantajosa por parte do titular do direito de preferência, não se pode obrigar o alienante a aceitar essas condições;
– Transmissão do direito: em regra, o direito de preferência é pessoal e intransmissível. Contudo, em algumas situações, como na locação, a cessão desse direito é admitida, desde que autorizada contratualmente ou legalmente.
3. Efeitos Jurídicos da Inobservância do Direito de Preferência
Se o vendedor não observar o direito de preferência, alienando o imóvel a um terceiro sem dar a oportunidade ao preferencial de exercer seu direito, o negócio jurídico pode ser questionado. Nesse caso, a principal consequência jurídica é a possibilidade de anulação do contrato de compra e venda, conforme as regras gerais do direito obrigacional e de negócios jurídicos.
O titular do direito de preferência pode pleitear judicialmente o exercício do direito, desde que deposite o valor pago pelo terceiro adquirente e comprove que estava em condições de comprar o imóvel nas mesmas condições oferecidas. Essa medida judicial é chamada de adjudicação compulsória.
4. Natureza Jurídica e Finalidade do Direito de Preferência
A natureza jurídica do direito de preferência é controversa. Alguns doutrinadores o classificam como um direito obrigacional, enquanto outros o veem como um direito real , especialmente nas situações em que o direito está registrado em cartório, como ocorre em casos de servidão ou usufruto. Em geral, predomina o entendimento de que se trata de um direito de natureza obrigacional, uma vez que é exercido no âmbito de uma relação pessoal entre o titular do direito e o proprietário do imóvel.
A questão específica do direito de preferência é variada, dependendo do contexto em que é aplicado. No âmbito das locações, por exemplo, visa garantir ao locatário a estabilidade e continuidade de sua posse sobre o imóvel, evitando que ele seja despejado em virtude da venda para um terceiro. Já no âmbito dos condomínios ou coproprietários, o objetivo é preservar a comunhão do bem, evitando que estranhos ingressem na propriedade.
5. Aspectos Práticos e Jurisprudência
Na prática, o exercício do direito de preferência pode gerar controvérsias, especialmente no que diz respeito à formalidade da notificação e à igualdade de condições oferecidas. Os tribunais brasileiros, de modo geral, têm interpretado de forma rigorosa a necessidade de notificação adequada e tempestiva ao preferencial. No entanto, há flexibilizações, como a acessibilidade de notificações extrajudiciais por meios alternativos, como o e-mail, desde que se comprove a ciência inequívoca do preferencial.
A petição também destacou que o não exercício do direito de preferência dentro do prazo legal ou contratual resulta na renúncia tácita desse direito. Além disso, é comum o entendimento de que, caso o imóvel seja vendido a um preço inferior ou em condições mais vantajosas a terceiros, o titular do direito de preferência pode questionar judicialmente a validade da venda.
Conclusão
O direito de preferência na aquisição de imóveis é uma importante garantia legal destinada a proteger os interesses de certos titulares, sejam eles locatários, coproprietários ou outros beneficiários previstos em lei. Embora tenha uma aplicação prática frequente, seu exercício depende de uma série de formalidades e prazos que, se não observados, podem levar à preclusão do direito ou à judicialização da questão.
Desta forma, o direito de preferência é um mecanismo que visa equilibrar as relações jurídicas imobiliárias, preservando tanto os direitos dos proprietários de alienarem seus bens quanto os interesses de terceiros que tenham vínculos.
Equipe Editorial Vade Mecum Brasil
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