O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo de competência municipal no Brasil, regulamentado pela Constituição Federal, especificamente no artigo 156, inciso II. Ele incide sobre a transmissão inter vivos, a qualquer título, de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia. A seguir, exploraremos os aspectos legais mais relevantes do ITBI, incluindo sua competência, fato gerador, base de cálculo, alíquotas, hipóteses de incidência e não incidência, além de questões processuais.
Art. 156 – Compete aos Municípios instituir impostos sobre:
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II – transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição;
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1. Competência Tributária
A competência para instituir e regulamentar o ITBI é dos Municípios, conforme estabelecido pela Constituição Federal. Isso significa que cada município tem a autonomia para criar sua própria legislação que disciplina o imposto, definir alíquotas e estabelecer regras sobre sua cobrança, respeitando os limites estabelecidos pela Constituição e pela legislação federal.
2. Fato Gerador
O fato gerador do ITBI é a transmissão inter vivos de propriedade de bens imóveis ou de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, como hipoteca, anticrese e penhor. Ou seja, o imposto incide quando ocorre a transferência de titularidade de um imóvel, seja por venda, doação ou qualquer outra forma de transferência voluntária.
3. Base de Cálculo
A base de cálculo do ITBI é o valor venal do bem imóvel ou do direito transmitido. O valor venal é aquele que corresponde ao preço de mercado do imóvel, ou seja, o valor pelo qual o imóvel seria negociado em condições normais de mercado. No entanto, é comum que os municípios utilizem tabelas de referência para a determinação desse valor, o que pode gerar divergências com o valor de mercado efetivamente praticado.
O Supremo Tribunal Federal (STF) já decidiu que o valor da transação não pode ser arbitrado pelo município em montante superior ao valor declarado na escritura pública ou no contrato de compra e venda, exceto se houver elementos concretos que demonstrem que o valor declarado foi subavaliado.
4. Alíquotas
As alíquotas do ITBI variam de município para município e são determinadas por lei municipal. Geralmente, as alíquotas giram em torno de 2% a 4% sobre o valor venal do imóvel. É importante destacar que o município tem liberdade para fixar a alíquota dentro desses limites, podendo inclusive diferenciá-la de acordo com o tipo de imóvel (residencial, comercial, rural, etc.) ou finalidade (primeira compra, compra para investimento, etc.).
5. Hipóteses de Incidência e Não Incidência
Além da transmissão de imóveis entre vivos, o ITBI também pode incidir em algumas situações específicas, como:
– Cessão de direitos: nos casos em que há cessão de direitos relativos à aquisição de bens imóveis, o ITBI também pode ser devido;
– Arrematação judicial: na compra de imóveis por meio de leilões judiciais, o imposto é devido pela transmissão da propriedade do imóvel arrematado.
Existem também hipóteses de não incidência, conforme definido pela Constituição Federal e pela legislação infraconstitucional, como:
– Fusão, incorporação, cisão e extinção de pessoa jurídica: não incide o ITBI sobre a transmissão de bens imóveis ou de direitos a eles relativos decorrente da fusão, incorporação, cisão ou extinção de pessoa jurídica, salvo se, nesses casos, a atividade preponderante da pessoa jurídica adquirente for a compra e venda desses bens ou direitos, locação de bens imóveis ou arrendamento mercantil.
– Usucapião: o imposto não incide sobre a transmissão de bens imóveis por usucapião, pois essa modalidade de aquisição de propriedade é decorrente de decisão judicial ou extrajudicial, e não de um ato de vontade das partes.
6. Questões Processuais e Recolhimento
O recolhimento do ITBI é geralmente feito pelo adquirente do imóvel, que é o sujeito passivo do imposto. O pagamento deve ocorrer antes da lavratura da escritura pública de compra e venda ou da assinatura do contrato de financiamento, sendo a guia de recolhimento do ITBI uma das exigências para o registro do imóvel no cartório de registro de imóveis.
A legislação municipal também pode estabelecer prazos para o pagamento e prever penalidades para o atraso, como multas e juros de mora. Além disso, muitos municípios oferecem descontos para pagamento antecipado ou dentro de determinados prazos.
7. Discussões Jurídicas e Jurisprudência
O ITBI é frequentemente objeto de discussões jurídicas, especialmente no que diz respeito à sua base de cálculo e à definição do momento de sua exigibilidade. Uma questão relevante é a distinção entre o compromisso de compra e venda e a transmissão efetiva da propriedade. Alguns municípios entendem que o ITBI é devido já na assinatura do compromisso de compra e venda, enquanto outros consideram que o imposto só é devido no momento do registro da transferência no cartório de imóveis.
A jurisprudência do STF também tem papel importante na interpretação dos limites constitucionais e legais do ITBI. Por exemplo, o STF decidiu que o ITBI não pode ser exigido antes da efetiva transferência da propriedade, ou seja, antes do registro do título de transferência no cartório competente.
Conclusão
O ITBI é um imposto municipal essencial para o financiamento das atividades locais, incidindo sobre a transmissão de bens imóveis e direitos a eles relativos. Embora sua regulamentação seja de competência dos municípios, deve sempre respeitar os princípios e limites estabelecidos pela Constituição Federal e pela legislação federal. As questões relacionadas à base de cálculo, alíquotas, hipóteses de incidência e não incidência, bem como os aspectos processuais, são fundamentais para entender o funcionamento desse tributo e sua aplicação prática.
Dada a complexidade das operações imobiliárias e as variações na legislação municipal, é sempre recomendável buscar orientação especializada para garantir o correto cumprimento das obrigações tributárias relacionadas ao ITBI.
Equipe Editorial Vade Mecum Brasil
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