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Autor(a) - Kaue Fernando
10-05-2021 10h51
A Retenção no Distrato de Compra de Imóveis Durante a Pandemia
A prática de aquisição de imóveis na planta cresce dia após dia, devido a sua facilidade no pagamento, principalmente da entrada exigida pelas construtoras, sendo este um item necessário para a aprovação do financiamento imobiliário perante as instituições bancárias.
Tal prática de aquisição, por muito tempo gerou diversos conflitos jurídicos, pelos motivos mais diversos possíveis, como por exemplo: imóveis entregues com dimensões diferente do acordado, falência de construtoras e consequentemente a não entrega do empreendimento, rescisões e até mesmo a devolução de valores aos compradores nos casos de distrato, sendo este último o ponto que trabalharemos neste artigo.
No que se refere ao distrato, tivemos a promulgação de uma Lei para dirimir tal questão, a Lei 13.786/18 (Lei do distrato imobiliário), ela veio para estabelecer parâmetros para a condução das resoluções de contratos de compra e venda de imóveis por inadimplemento de uma das partes, ou até mesmo por desistência. Antes dessa Lei era habitual que a retenção de valores já pagos pelos compradores fosse determinada de forma aleatória pelos incorporadores nos casos de desistência, tais retenções muitas vezes abusivas, causando um enriquecimento sem causa dos incorporadores e trazendo prejuízos enormes aos compradores, para os casos que eram apreciados pelo Poder Judiciário também não havia parâmetros a serem seguidos, o que geravam sentenças com porcentagens de retenções muito distantes umas das outras.
Com a vigência da Lei do distrato criou-se parâmetros, regramentos e obrigações para todas as partes da relação contratual de compra de imóvel, resultando em maior segurança nas aquisições.
Com o advento de tal Lei o comprador que adquirir seu imóvel na planta de um empreendimento que está sob regime de afetação, que nada mais é do que uma separação patrimonial de alguns bens do incorporador que serve como uma garantia para uma atividade especifica, (trataremos deste assunto em outro artigo), e ultrapassado o prazo de 7 dias para a desistência de tal aquisição, como permitido pelo código de defesa do consumidor, poderá ter a retenção de até 50% dos valores já pagos à incorporadora. Agora, os casos em que o empreendimento ao qual foi adquirido o imóvel não está sob o regime de afetação, a retenção cai para o teto de 25%. Porém fora deste valor ainda poderá ocorrer descontos oriundos de impostos incidentes sobre a unidade, condomínios e contribuições, nos casos que o comprador obteve o uso do imóvel.
Porém, com a crise causado pela pandemia da corona vírus surgem novos impactos e reflexos nas relações contratuais entre as partes aqui trabalhadas, gerando novas demandas jurídicas envolvendo os distrato de compra e venda de imóveis.
Temos que ter em mente que a Lei de distrato não atua sobre revisões de contrato, lembrando que as revisões requerem análise caso a caso, sendo este uma alternativa aos contratos vigentes, sob o argumento de força maior ao qual passamos nos dias de hoje.
Outro ponto importante ressaltar é que os contratos celebrados com data anterior a Lei do distrato não são atingidas por ela, podendo ser trabalhadas caso a caso pelo Poder judiciário, estando livre das determinações impostas por ela.
Diante dos fatos apresentados acima, chegamos ao entendimento de que mesmo diante da pandemia o distrato de compra não pode ser feito sem que incida retenções, pois mesmo diante dos acontecimentos atuais continuam presentes os pontos doutrinados pela Lei de Distrato.
A ocorrência de força maior gera prejuízos para ambas as partes, e aqueles que não conseguirem adimplir seus contratos mesmo diante da crise precisará apresentar comprovantes de sua incapacidade financeira momentânea e pleitear uma renegociação com a incorporadora, não obtendo êxito, poderá recorrer ao Judiciário para encontrarem um meio termo que atenda a ambos, pois haverá a avaliação dos acontecimentos ensejadores do inadimplemento e uma adequação a nova realidade reduzindo o prejuízo a ambas as partes.
Devemos lembrar que mesmo diante de tal situação a boa-fé é um princípio que sempre deverá estar presente na relação contratual, objetivando a colaboração e solidariedade no cumprimento das clausulas durante toda sua extensão levando a revisão contratual a uma situação excepcional como prevê nosso Código Civil.
Kaue Fernando
Advogado. Graduado em Direito pela faculdade São Paulo. Graduado em Gestão de Segurança Patrimonial. Pós Graduado Master in Business Administration (MBA) em Direito Imobiliário. Pós-Graduando em Direito Imobiliário e Transações e Negócios Contratuais. Com forte atuação no âmbito do Direito Imobiliário, Direito Civil e Processo Civil.
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