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Autor(a) - Ivan Horcaio
03-09-2020 18h59
Condomínio não é pessoa jurídica
O Código Civil estabelece os tipos de pessoas existentes em nosso ordenamento jurídico. As pessoas naturais somos nós. As pessoas jurídicas são as de direito público, interno ou externo e as de direito privado. As pessoas jurídicas de direito público são: a União, os estados, o Distrito Federal, os municípios, as autarquias, e as demais entidades de caráter público criadas por lei. Já as de direito privado são as associações, as sociedades, as fundações, as organizações religiosas e os partidos políticos.
Verifica-se que não está no rol das pessoas jurídicas o condomínio edilício, assim como também dele não fazem parte o espólio e a massa falida de uma empresa. Assim, pela Lei Civil, condomínio edilício não é pessoa jurídica.
Entretanto, mesmo antes da edição da lei 4.591/64 (a Lei do Condomínio e Incorporações Imobiliárias) a doutrina e a jurisprudência já entendiam que, apesar de não ser pessoa jurídica, o condomínio é capaz de contrair obrigações e adquirir direitos. Sabe-se que os condomínios admitem funcionários, assinam contratos, assumem dívidas e têm capacidade postulatória em Juízo, como, por exemplo, ações de cobrança, entre outras.
Mas isso ainda não faz deles pessoa jurídica, e por isso não declaram e pagam imposto de renda próprio, assim como não podem comprar imóveis, por exemplo.
Acredito que o Código Civil, em sua reforma, deveria ter dedicado mais atenção aos condomínios edilícios, alçando-os à categoria de pessoa jurídica. Afinal, existem condomínios que têm arrecadação maior do que muitas cidades brasileiras.
Outra necessidade que se faz premente é a de o condomínio poder adjudicar um bem em ação de cobrança, podendo aliená-lo posteriormente e ter a arrecadação em seu caixa, usando em benfeitorias, etc. Caso um determinado condomínio edilício queira adquirir um terreno para ampliar sua área de lazer ou estacionamento, terá de fazê-lo em nome de todos os condôminos, um por um assinando a escritura de compra, mas jamais pelo condomínio em si.
A recente legislação fiscal que obriga os condomínios que possuam locação de áreas comuns a declararem, na pessoa de seus condôminos, individualmente, os valores "recebidos" por cada um, de acordo com o que a convenção determina, tornou mais tormentosa ainda a vida em condomínio. Ora, sabe-se que tais valores não foram individualmente recebidos, mas, efeito reflexo da renda pelo condomínio recebida por tais locações, que acabam por ajudar nas contas mensais.
Os super condomínios que estão surgindo no Brasil, com mais de mil unidades, em média, é fato que, por si só, deveria estimular o legislador a definir a nova pessoa jurídica que o condomínio na verdade é, impondo igualmente normas cogentes para as administrações desses verdadeiros municípios.
Existem projetos de lei que pretendem incluir o condomínio na lista das pessoas jurídicas de direito privado, juntamente com as associações, as sociedades, as fundações, as organizações religiosas, os partidos políticos e as empresas individuais de responsabilidade limitada.
Eles argumentam que a ausência de personalidade jurídica, combinada com a capacidade de ser parte em juízo, tem causado problemas para os condomínios. Um desses problemas seria a impossibilidade de o condomínio registrar em cartório bens imóveis auferidos em ação de cobrança contra condômino inadimplente.
Os que recomendam a rejeição da matéria têm como argumento de que não se podem dissociar as áreas privativas das áreas comuns de um condomínio a fim de criar uma pessoa jurídica que trate apenas das comuns. Além disso, a personalidade jurídica levaria à instituição de uma sociedade entre os condôminos, com efeitos em negócios imobiliários de natureza privada.
Para eles, parece inaceitável pensar que a opção por uma propriedade em condomínio represente a vontade de querer ser sócio do seu vizinho e a Constituição veda a associação compulsória. A opção por uma personalidade jurídica obrigaria a uma duplicidade de registros: um no cartório imobiliário e outro no de pessoas jurídicas.
Se formalizada a pessoa jurídica, a relação de "sócios" necessitaria ser atualizada a cada transferência de propriedade que ocorresse no condomínio.
Concluindo, diante do exposto, me parece ser uma temeridade incorrer pelo caminho de transformar o condomínio em pessoa jurídica, pelo simples motivo de que as desvantagens ganham, com certa tranquilidade, às benesses que poderiam advir.
Ivan Horcaio
Advogado. Autor de várias obras jurídica, notadamente de dicionários jurídicos, e também nas áreas de concursos públicos e Exame de Ordem. Foi editor chefe de conhecida editora jurídica, tento trabalhado na elaboração, edição e publicação de dezenas obras, sendo o organizador do vade mecum dessa editora por seis anos. Diretor de conteúdo do site Vade Mecum Brasil.
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