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Autor(a) - Ivan Horcaio
05-03-2021 09h17
Despesas Extraordinárias e Ordinárias no Condomínio
Não é raro encontrar a velha discussão entre proprietários e inquilinos sobre o pagamento das despesas de um condomínio. Na verdade, essa questão se resolve da mesma forma, seja uma locação em condomínio e uma locação residencial.
Diferente do que muitos imaginam, a solução está claramente definida em Lei, mais especificamente nos artigos 22 e 23 da Lei 8.245/91, A Lei de Locações dos Imóveis Urbanos.
Temos, em seu artigo 22:
Art. 22. O locador é obrigado a:
....................
X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.
....................
Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:
a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;
b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;
c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;
d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;
f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;
g) constituição de fundo de reserva.
Os exemplos listados nesse artigo, que mostram os casos em que a responsabilidade recai sobre o proprietário (locador) são exemplificativas, até porque essa Lei é de 1991, e não seria possível prever todas as inovações que o mundo condominial viveu dessa data até agora, portanto, é necessário fazer uma analogia entre o que a lei prevê e o caso concreto.
Como exemplo temos um condomínio que decidiu, em assembleia, instalar um equipamento de controle de acesso. Nesse caso, a analogia nos mostra que, a alínea e nos dá a solução. Ou seja, enquadramos o equipamento de controle de acesso como sendo um equipamento de segurança.
Agora vejamos o artigo 23 da mesma Lei, que, da mesma forma que o parágrafo único do artigo 22, nos dá a definição do que seja despesa ordinária e elenca alguns exemplos:
Art. 23. O locatário é obrigado a:
................
XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.
§ 1º - Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:
a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;
b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;
c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;
d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;
e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;
f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;
g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;
i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.
Vamos observar que, na alínea d temos, novamente, equipamentos de segurança, sendo a única diferença é que, nesse caso, se trata de despesas de manutenção e não de instalação de uma melhoria ao imóvel.
Resumindo, os proprietários desse condomínio terão que pagar as despesas de instalação, pois, em tese, isso trará valorização ao imóvel, e essa melhoria refletirá na qualidade do imóvel, facilitação na hora da venda, possível acréscimo no valor do aluguel, etc.
Já os inquilinos deverão arcar com as despesas de manutenção, decorrente da sua utilização diária que, em tese, trará desgaste desse equipamento.
Finalmente, cabe esclarecer que não cabe ao condomínio ou administradora se preocupar com essa classificação, pois nos casos de locação sempre existe uma imobiliária que deve se responsabilizar por essa divisão, sendo paga por isso, e também uma relação locatícia na qual o condomínio não deve, e nem pode, se envolver. Claro que a administradora pode orientar a imobiliária nessa questão.
A recomendação, entretanto, é que, toda vez que houver uma decisão sobre despesas extras em assembleia, esse assunto seja tratado e fique claro qual a classificação dessa despesa. Será assunto para dez minutos, pois a Lei é muito clara. Com isso se facilita a vida de todos.
Ivan Horcaio
Advogado. Autor de várias obras jurídica, notadamente de dicionários jurídicos, e também nas áreas de concursos públicos e Exame de Ordem. Foi editor chefe de conhecida editora jurídica, tento trabalhado na elaboração, edição e publicação de dezenas obras, sendo o organizador do vade mecum dessa editora por seis anos. Diretor de conteúdo do site Vade Mecum Brasil.
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