Vade Mecum Brasil

Autor(a) - Fabrizio Cezar Chiantia

23-05-2020 13h41

Inadimplência em condomínios

Nada melhor do que estar com a vida financeira em dia, porém, a vida em condomínio por vezes traz esse desafio: conviver com pessoas que, por diversos motivos, não estão com todas as suas contas pagas. O problema é que muitas vezes há a necessidade de cobrir os gastos daqueles que não podem ou não querem pagar em dia, o que desagrada àqueles que pagam suas obrigações pontualmente.

Neste, e em outros artigos você vai encontrar, desde dicas para minimizar o impacto dos devedores até decisões polêmicas tomadas ultimamente, como o corte de água da unidade, medida extrema e que, no mais das vezes, causam mais problemas ao condomínio que ao morador devedor

O artigo 1.336 do Código Civil, em seu inciso primeiro, determina que é uma obrigação do condômino contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção e que, se ele não o fizer, o sujeitará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito, o que está definido no mesmo artigo, em seu parágrafo 1º, fora a correção monetária.

Art. 1.336. São deveres do condômino:
I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;
......................................
§ 1º - O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

Uma coisa que poucos se dão conta é que, por entendimento dos incisos IV e VII do artigo 1.348, o síndico, no uso de suas atribuições, é obrigado a cobrar os inadimplentes e que, ao não fazê-lo, corre o risco de passar por um processo de perda do cargo, e o ressarcimento ao condomínio pelos prejuízos causador por sua omissão, portanto, a paciência e compreensão do síndico devem ter limites bem definidos.

Art. 1.348. Compete ao síndico:
...............................
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
..............................
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
........................

Como visto, o Código Civil pode ter diminuído o teto da multa por atraso em pagamentos de 20% para 2%, no artigo 1.336, o mesmo abriu a possibilidade de elevação dos juros além do patamar de 1% ao mês, se assim a convenção do condomínio dispuser.

No caso da convenção não prever a cobrança de juros além do patamar de 1% ao mês, como ocorre na maioria dos casos, ela poderá ser alterada para adequar-se à nova realidade do mercado. Para tanto, é preciso aprovação de 2/3 dos condôminos, conforme previsto no artigo 1.351 do Código Civil.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Alguns condomínios, no intuito de favorecer os bons pagadores, promovem descontos para quem paga em dia, entretanto, esse tipo de procedimento não é recomendado, pois expõe o condomínio ao risco de sofrer ação judicial por parte do inadimplente que se sinta prejudicado.

Isso porque já há entendimento jurisprudencial de que tal procedimento configura a cobrança de multa de forma mascarada.
Outro tema correlato à questão de inadimplência é a forma de cobrança em que se deve tomar cuidado para que ela seja feita de forma respeitosa, que não coloque o devedor em situação de constrangimento.

Afixar lista enumerando quem está inadimplente com o condomínio em locais como elevadores e quadro de avisos não é recomendado, pois tal atitude pode ser interpretada ofensa dano moral ao condômino inadimplente, devendo se dar preferência na publicação dos balancetes, que são endereçados apenas aos proprietários, ou seja, apenas aos interessados na informação, a quem, por força de lei o síndico deve informação.

O artigo 345 do Código Penal, por exemplo, que trata do exercício arbitrário das próprias razões, determina que, fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite, pode gerar pena de detenção e multa.

Art. 345. Fazer justiça pelas próprias mãos, para satisfazer pretensão, embora legítima, salvo quando a lei o permite:
Pena - detenção, de quinze dias a um mês, ou multa, além da pena correspondente à violência.
Parágrafo único - Se não há emprego de violência, somente se procede mediante queixa.

Portanto, fazer estardalhaço na hora de cobrar os inadimplentes deve estar fora de questão.

Seguindo a mesma lógica, a lista pode estar na pasta de prestação de contas e no site do condomínio, entre outros locais, desde que de acesso restrito, onde estiverem disponíveis outros dados das finanças do empreendimento.

O tratamento aos inadimplentes é desagradável e bastante desgastante, mas imprescindível para uma boa administração.

Atenção: o conteúdo desta publicação, bem como as ideias apresentadas, não representam necessariamente a opinião desta coluna, sendo de inteira responsabilidade de seu autor.

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Fabrizio Cezar Chiantia

Advogado. Mestre em Direito (Justiça, Empresa e Sustentabilidade) pela Universidade Nove de Julho - SP - UNINOVE. Extensão em Direito Médico pela Medicine e Vértice Cursos, em convênio com o Centro de Direito Biomédico - Univ. de Coimbra. Foi Pesquisador (Bolsista) da Fundação CAPES do Ministério da Educação - Programa de Suporte à Pós-Graduação de Instituições de Ensino Particulares (PROSUP). Especialista com capacitação docente para o magistério superior em Direito Empresarial e Mercado de Capitais pela Escola Superior de Advocacia - Ordem dos Advogados do Brasil - SP. Professor de Direito nos cursos de Administração e Direito. Coordenador de conteúdo da coluna Mergulho Jurídico do site Vade Mecum Brasil.




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