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Autor(a) - Ivan Horcaio
23-09-2020 13h43
O condomínio
Acho que é sempre importante retomarmos alguns conceitos, por mais solidificados que estejam, para que não fique nenhuma ponta solta. Umas das definições que podemos atribuir a condomínio é que ele é o direito exercido exclusivamente pelo condômino em sua área privativa e simultaneamente exercido por várias pessoas sobre uma área que é comum a todos.
Outra definição de suma importância, e que as vezes passa despercebida, é que condômino é o proprietário, seja ele morador ou não.
Se não há esclarecimento, pode-se entender que inquilinos, por serem moradores, têm os mesmos direitos, como, por exemplo, o voto em assembleia, ou qualquer outro direito que deve ser exercido exclusivamente pelo proprietário, o que não é permitido sem uma procuração do condômino, ou seja, do proprietário.
Já o morador pode ser o proprietário (condômino) ou um inquilino. No caso de unidades alugadas, a administração tem relação legal com o proprietário e ligação operacional com o inquilino, ou seja, a relação locatícia não é de responsabilidade da administração que, para efeitos legais, "enxerga" apenas o proprietário, recaindo sobre ele todas as responsabilidades relativas à unidade, até mesmo os inconvenientes gerados pelo seu inquilino.
Note-se que, se o proprietário não mora no condomínio, não poderá, em regra, ter acesso às áreas de diversão, garagens, lazer, etc., o que não ocorre com seu inquilino. Isso se deve ao fato de que as áreas comuns de uso específico podem ser acessadas somente pelos moradores, ou seja, o proprietário, ao alugar sua unidade, cede ao seu inquilino alguns dos direitos que ele, no caso de ser morador, teria.
Importante salientar que os condomínios e suas questões internas, envolvendo a sua organização (regras e procedimentos em geral) não constituem relação de consumo, e deverão ser solucionadas segundo o estipulado em legislação, convenção, regulamento interno, assembleias, etc.
A legislação em vigor pertinente aos condomínios é formada, basicamente, pela Lei 10.406/02, Código Civil, pela Lei 4.591/64, que dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias, naquilo que o Código Civil não revogou e, no que couber, pela Lei 8.245/91, que dispõe sobre as locações dos imóveis. Não esquecer que a convenção condominial e o regulamento interno fazem lei entre as partes, naquilo que for omisso na legislação ou naquilo que ela permitir, ou seja, toda determinação constante na convenção ou regulamento que afronte a lei é inválida.
Outra questão que deve ficar clara é que, para que seja constituído formalmente, o condomínio deve possuir uma convenção, que trata dos direitos e deveres do condomínio e formas de gestão, como assembleias e administração.
Poderá ser instituída por escritura pública ou instrumento particular e deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Além das cláusulas que os interessados acreditarem por bem estipular, a convenção determinará o que está estipulado nos artigos 1.332 e 1.334 do Código Civil, ou seja; a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns; a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; o fim a que as unidades se destinam; a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio; sua forma de administração; a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações; as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; o regimento interno.
Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:
I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;
II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;
III - o fim a que as unidades se destinam.
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Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;
II - sua forma de administração;
III - a competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;
IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;
V - o regimento interno.
§ 1º - A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
§ 2ª - São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.
A ata da assembleia de constituição e a convenção do condomínio aprovadas deverão ser registradas no cartório do registro de imóveis onde se encontrar registrado o imóvel.
Os condomínios são obrigados a se inscrever no CNPJ, se auferirem renda ou pagarem rendimentos do trabalho assalariado sujeitos à incidência de Imposto de Renda na Fonte, sendo obrigado a retê-lo e recolhe-lo pelo fato de ser irrelevante a natureza jurídica do empregador em se tratando de rendimento assalariado.
No mais das vezes, como parte integrante da convenção, há o regulamento interno, que também pode ser chamado de regimento interno. Sua função é regrar o comportamento daqueles que circulam pelo condomínio, atribuindo-lhes liberalidades e limites de comportamento.
Interessante notar que, diferentemente da convenção, o regulamento tem autoridade de regrar o comportamento de pessoas alheias ao condomínio, tais como visitantes, cujas atitudes que venham a agredir o que ele determina podem ensejar punições ao proprietário, mesmo que o acesso a essas pessoas estranhas ao condomínio tenha sido dado pelo inquilino.
Ivan Horcaio
Advogado. Autor de várias obras jurídica, notadamente de dicionários jurídicos, e também nas áreas de concursos públicos e Exame de Ordem. Foi editor chefe de conhecida editora jurídica, tento trabalhado na elaboração, edição e publicação de dezenas obras, sendo o organizador do vade mecum dessa editora por seis anos. Diretor de conteúdo do site Vade Mecum Brasil.
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