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Autor(a) - Ivan Horcaio
16-03-2021 09h14
O Direito de Vizinhança no Condomínio
O direito de vizinhança num condomínio é o direito de convivência decorrente da proximidade ou interferência entre unidades, não necessariamente da contiguidade, ou seja, engloba todos os que puderem sofrer repercussão de atos propagados de unidades próximas. Resumindo, para efeitos legais, quem sofrer a repercussão nociva será considerado vizinho, independentemente de confrontar com a unidade prejudicada, ou não.
Legalmente o direito de vizinhança está alicerçado no artigo 1.277 do Código Civil, mais particularmente nas palavras segurança, sossego e saúde.
Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.
Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.
O grande problema reside no fato da imensa dificuldade de se definir o que é nocivo, ou fora da normalidade de um modo geral. Outro problema é a definição de até onde, ou a partir de que ponto será necessária a interferência de terceiros, no mais das vezes, o síndico.
Preliminarmente, é bom que se defina que uma das atribuições do síndico é a manutenção da harmonia do ambiente do condomínio, a boa convivência entre seus moradores, evitando o início de conflitos e, quando esses já se instalaram, resolve-los o mais rapidamente possível, mas existem limitações naquilo que possa fazer.
O primeiro passo é verificar se há fundamento na reclamação do(s) morador(es), lembrando que, se a situação incomoda a mais de um, a coisa tende a ser mais fácil de ser identificada. Veja também se há um fator que justifique a criação do incômodo. Um fato atenuante, algo que esteja obrigando o morador a ter um comportamento que esteja incomodando outros moradores. Dessa forma, o síndico já terá uma visão geral do problema, procurando ao máximo tomar partido.
O cuidado que deve ser tomado é que o problema pode estar acontecendo somente entre dois moradores, o que não caracteriza uma questão condominial, caso em que o síndico pode apenas ajudar a resolver a questão, mas dentro de limites.
Caracterizado o real motivo do incômodo, e o morador causador do problema, veja, antes de mais nada, se há previsão na convenção ou regulamento interno da proibição do ato que está provocando o desconforto. Se houver, as coisas estão de encaminhando muito bem. Caso contrário, vai ser improviso.
O normal é encontrar dois lados antagônicos, onde uns consideram absurdo o que está acontecendo e outros acham mais absurdo ainda tanta confusão por tão pouco. Nesse caso, o que vale é lembrar das três coisas fundamentais e normalmente suficientes para uma boa administração de um condomínio: bom senso, bom senso e bom senso. O síndico deve detectar se o motivo do incômodo realmente é alguma coisa que foge da normalidade, tomando o cuidado de não considerar a sua própria normalidade, mas o senso comum.
Verificando haver um exagero na reclamação, é tentar convencer os incomodados de que a coisa não é tão ruim assim, deixando claro, de pronto, que não irá tomar qualquer atitude mais drástica, não se eximindo, entretanto, de ter uma boa conversa com o gerador do incômodo, tentando fazê-lo minimizar os efeitos de seu comportamento. As vezes, reunir todos para uma boa conversa resolve as coisas, mas, para isso, o síndico deve ter certeza de que seja um bom mediador. Bom em colocar as pessoas colaborando para uma solução, e não aumentar o conflito.
No caso de haver fundamentação na reclamação e o fato estar claramente tipificado na convenção ou regulamento interno, não há opção, deve o síndico agir rigorosamente no sentido de extinguir o problema, sob pena de ser taxado de inoperante e abrir com isso perigoso precedente. Se é caso de advertência, que assim seja. Multa? Paciência. O que não pode haver é a omissão.
Qualquer que seja a atitude a ser tomada, que fique bem claro que não é o síndico que adverte ou multa, mas sim as regras do condomínio. O síndico não é executivo, é apenas o executante do que determina a lei, a convenção, o regulamento interno e as assembleias. O síndico é apenas o cumpridor do que está definido em documentos que qualquer morador não pode se dar luxo de desconhecer.
Feito o que é obrigado a fazer, dê um período razoável para que se solucione o problema, se for o caso, e verificando que não há indícios de solução, cabe sempre um lembrete educado, sempre com o conhecimento dos incomodados. Na continuidade da não solução, dar prosseguimento ao que determina a norma ou a lei.
Amigo síndico, lembre-se de manter os canais de comunicação sempre abertos e nunca leve as coisas para o lado pessoal. No condomínio todos são vizinhos. O elevador é o mesmo e, muitas vezes, os filhos de todos brincam juntos o tempo todo. Não esqueça disso e de que apenas uma coisa é mais importante do que resolver o questão: fazê-lo de forma justa, imparcial e, sempre, seguindo as normas existentes.
Ivan Horcaio
Advogado. Autor de várias obras jurídica, notadamente de dicionários jurídicos, e também nas áreas de concursos públicos e Exame de Ordem. Foi editor chefe de conhecida editora jurídica, tento trabalhado na elaboração, edição e publicação de dezenas obras, sendo o organizador do vade mecum dessa editora por seis anos. Diretor de conteúdo do site Vade Mecum Brasil.
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