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Autor(a) - Ivan Horcaio
26-05-2020 10h14
O Subsíndico no Condomínio
Figura sobre a qual pairam muitas dúvidas, o subsíndico pode ter um papel de fundamental importância na administração de um condomínio. Sua função é auxiliar o síndico na administração diária e, dessa forma, estar lado a lado com o síndico para substituí-lo, se for preciso, e somente nesse caso, jamais tomando decisões sem antes consultá-lo. É de suma importância a compreensão de que ele somente assume na ausência ou vacância do cargo de síndico, e não nas suas curtas ausências.
Um fato que gera muita surpresa é que não há previsão legal para a existência do subsíndico, sendo esse cargo uma criação advinda da necessidade de uma breve substituição do síndico.
O subsíndico pode ser eleito na mesma assembleia que escolhe o síndico, assim como, se existirem, o conselheiro fiscal e consultivos. Não é obrigatório que as eleições sejam simultâneas, mas a prática demonstra ser o ideal. Prevista a eleição na convenção, o sorteio e as indicações não têm valor legal. Assim, mesmo em prédios em que haja rodízio das funções entre os moradores, deve haver uma eleição para legitimar o processo e isso fica claro com a leitura do artigo
Art. 1.347. A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.
Embora, em muitos casos, deva tomar decisões e assumir responsabilidades no lugar do síndico, é interessante voltar a lembrar que não há, em qualquer legislação aplicada aos condomínios, a figura do subsíndico. Importante salientar que, diferentemente do que se pensa, não há relação de subordinação entre síndico, subsíndico e conselheiros. Assim, o subsíndico responde ao condomínio e não ao síndico, e somente na falta deste, é claro.
A exemplo do síndico, o subsíndico também pode ser destituído a qualquer tempo, sempre que assim decidir a assembleia extraordinária convocada especialmente para esse fim, decisão que exige maioria absoluta dos membros da assembleia. Acima de tudo, é importante saber que são os condôminos que deliberam sempre. Síndico e subsíndico não são executivos, mas meros executores dessas deliberações e, como tal, devem prestar conta das suas ações, e assumir suas consequências.
Importante notar que, embora não haja sequer previsão legal da existência do subsíndico e não haja previsão de sua substituição na convenção, o término do mandato do subsíndico deve acompanhar o término do mandato do síndico.
O prazo do mandato do síndico será sempre o estipulado na convenção do condomínio, que por sua vez deve respeitar o limite máximo de dois anos, por força do artigo 1.347 do Código Civil, transcrito acima, sendo que sua reeleição pode ocorrer indefinidamente.
A estipulação de mandato tampão ou complementar depende de expressa previsão e aquiescência da convenção do condomínio. Se esta for omissa, a medida (mandato complementar) não poderá ser adotada. Vale lembrar que a alteração do prazo de mandato do síndico depende de regular modificação da convenção do condomínio, isto é, realização de assembléia, especialmente convocada, em que se obtenha a aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos (artigo 1.351 do Código Civil).
Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.
Por conta disso, fora expressamente definido na convenção, o subsíndico é uma figura para substituição eventual e temporária do síndico e, na sua destituição simultânea, quem assume suas funções é o presidente do conselho consultivo, se houver, convocando imediata assembleia geral para que seja eleito outro síndico para complementar o mandato, ou iniciar um novo período de gestão, sempre seguindo o que determina a convenção.
Importante salientar que, havendo causa que justifique uma quebra de confiança do síndico em relação ao subsíndico, ele pode convocar uma assembléia, com edital de convocação que respeite o prazo previsto em convenção e, na falta dessa estipulação, o prazo razoável para o conhecimento de todos condôminos e que deixe inequívoca a questão a ser votada. Feita a assembleia, deve se respeitar o quórum mínimo de aprovação nesses casos, ou seja, maioria absoluta dos membros da assembleia.
Caso o descontentamento seja verificado por parte dos condôminos, a reunião de um quarto dos condôminos pode gerar uma convocação (ou seja, um quarto das frações ideais, se a convenção não estipula a representação por unidade). Neste caso, são necessárias as assinaturas desta quantidade mínima de condôminos no edital de convocação.
Art. 1.355. Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.
A exemplo do síndico, o subsíndico também pode ser destituído a qualquer tempo, sempre que assim decidir a assembleia extraordinária convocada especialmente para esse fim. Decisão que exige a concordância da maioria absoluta dos membros da assembleia.
Acima de tudo, é importante saber que são os condôminos que deliberam sempre. síndico e subsíndico, volto a lembrar, não são executivos, mas meros executores dessas deliberações e, como tal, devem prestar conta das suas ações, e de suas consequências.
Ivan Horcaio
Advogado. Autor de várias obras jurídica, notadamente de dicionários jurídicos, e também nas áreas de concursos públicos e Exame de Ordem. Foi editor chefe de conhecida editora jurídica, tento trabalhado na elaboração, edição e publicação de dezenas obras, sendo o organizador do vade mecum dessa editora por seis anos. Diretor de conteúdo do site Vade Mecum Brasil.
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