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Autor(a) - Ivan Horcaio
06-08-2020 15h15
Registro em Cartório das Atas das Assembleias Condominiais
Muito se discute da necessidade do registro das atas das assembleias em cartório, e nesta publicação vou tentar deixar a coisa bem clara, não emitindo juízo de valor sobre se é bom ou não, mas apenas a visão legal da obrigatoriedade ou não de fazê-lo.
Há um certo "embaralhamento" acerca do que a legislação fala a respeito da convenção condominial e sobre as atas das assembleias.
Diz o artigo 1.333 do Código Civil:
Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.
Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.
Reparem que, em seu parágrafo único, está bem claro que, para ser oponível contra terceiros, ou seja, ser aplicável contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis. Ocorre que, no caso em que ela são seja registrada, já tem força sobre os condôminos, ou seja, os proprietários e que não se esqueça, aos inquilinos, naquilo que couber.
No Código Civil não há qualquer menção à ata de assembleias, portanto, não se pode dizer que ele obriga a qualquer coisa.
Agora vamos ver com relação à Lei 4.591/64:
Art. 9º - ..........................
§ 1º - Far-se-á o registro da Convenção no Registro de Imóveis, bem como a averbação das suas eventuais alterações.
§ 2º - Considera-se aprovada, e obrigatória para os proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, como para qualquer ocupante, a Convenção que reúna as assinaturas de titulares de direitos que representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio.
Pois bem, o parágrafo primeiro do artigo 9°, embora derrogado pelo parágrafo único do artigo 1.333 do Código Civil, determinava que a convenção devia ser registrada, já o parágrafo segundo dizia que, para ser oponível aos proprietários de unidades, promitentes compradores, cessionários e promitentes cessionários, atuais e futuros, bastava a assinatura de dois terços da fração ideal.
Má notícia para aqueles que fazem analogia entre a convenção condominial e as atas das assembleias, pois a Lei em questão nada fala sobre as atas das assembleias.
Vou continuar. A súmula 260 do Superior Tribunal de Justiça - STJ determina:
Súmula 260: A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre os condôminos.
Alguma menção à atas de assembleias?
Continuo. A própria Central Nacional dos Cartórios de Títulos e Documentos considera as atas, sejam elas quais forem, de registro facultativo, e não obrigatório.
Continuando, ainda, com o Código Civil, vejamos:
Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:
........................
§ 1° - A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.
....................
Outra péssima notícia para aqueles que insistem a fazer analogia entre a convenção condominial e as atas das assembleias, pois o Código Civil prevê a possibilidade da convenção ser um instrumento particular, não sendo, nesse caso, oponível contra terceiros (vide parágrafo único do artigo 1.333), mas perfeitamente legal e aplicável.
Outro detalhe importante é a diferença da natureza prática entre uma convenção e uma ata de assembleia. Esta última é a transcrição do que ocorreu e foi decidido, ou não, numa reunião de condôminos, que se decidir pela alteração da convenção, esta deve ser registrada em cartório, e não a ata que materializou a discussão acerca da alteração.
Acabou? Não. A jurisprudência já pacificou que a falta de registro em cartório da ata de uma assembleia não a anula e nem ao menos anula as decisões tomadas na assembleia.
Acabou? Agora eu acho que sim.
Entretanto, e sempre há os entretantos, por que não registrar?
Vários são os motivos que levam as pessoas a registrarem documentos, e o primeiro deles a segurança jurídica, não confundindo com legalidade, pois, como visto, com ou sem registro, a ata é válida.
O registro da ata é um modo de garantir, eternamente, a autenticidade do documentos, a sua conservação, publicidade e mesmo segurança do documento original. O registro permite ainda que sejam feitas cópias das atas, a qualquer tempo, que terão o mesmo valor do documento original, propiciando assim tranquilidade e garantia para aqueles que buscam esse objetivo.
Como prometido, eu mostrei que não há necessidade do registro das atas das assembleias em cartório, principalmente para o casos de condôminos interessados em tumultuar, discutindo a validade de decisões que lhes desinteressem e, ao mesmo tempo, comentei as vantagens de efetivar o registro.
Missão cumprida.
Ivan Horcaio
Advogado. Autor de várias obras jurídica, notadamente de dicionários jurídicos, e também nas áreas de concursos públicos e Exame de Ordem. Foi editor chefe de conhecida editora jurídica, tento trabalhado na elaboração, edição e publicação de dezenas obras, sendo o organizador do vade mecum dessa editora por seis anos. Diretor de conteúdo do site Vade Mecum Brasil.
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