Colaborador - Ivan Horcaio

29-03-2020 15h17

Da Usucapião (Parte 1)

Importante destacar que o artigo 2.028 do Código Civil de 2002 fixou que os prazos serão os do Código Civil de 1916 se tiverem sido reduzidos pelo atual Código e tiverem transcorrido mais da metade dos prazos exigidos pela legislação derrogada na data da entrada em vigor da Lei 10.406/02 (Código Civil).

Entretanto, o atual Código Civil estabeleceu duas exceções a tal regra, ou seja: o artigo 2.029 determina o acréscimo de 2 (dois) anos aos prazos reduzidos pelo novo Código, até janeiro de 2005, independentemente do prazo transcorrido na vigência da lei anterior, se, na usucapião ordinária, o imóvel foi adquirido onerosamente, com o registrocancelado, e o possuidor tenha realizado investimentos de interesse econômico e social, ou tenha utilizado o imóvel como sua moradia.

1.3.1.1. Comentários dos artigos do Código Civil brasileiro que tratam de usucapião

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Conforme já mencionado acima, a aquisição da propriedade pela posse prolongada da coisa com a observância dos requisitos legais é denominada usucapião.

No caso desse artigo em análise, o legislador fixou o prazo de 15 (quinze) anos para que aquele que exercer a posse, sem interrupção, nem oposição, adquirir a propriedade através da usucapião, devendo, nesse caso, requerer ao juiz que assim o declare por sentença que servirá de título para o registro no cartório de registro de imóveis. Ou seja, conclui-se que a ação de usucapião é declaratória e tem o condão de se obter uma sentença a ser registrada perante o respectivo cartório de registro de imóveis.

O parágrafo único prevê uma redução do prazo para 10 (dez) anos no caso do possuidor ter estabelecido no imóvel objeto da posse a sua moradia habitual, ou se tiver realizado obras ou serviços de caráter produtivo. Nesse caso considera-se o efetivo uso do bem de raiz possuído como moradia ou fonte de trabalho.

A modalidade de usucapião tratada nesse artigo é a extraordinária, ou seja, será necessária a observância dos seguintes requisitos para que o juiz declare na forma a ser requerida:

a) posse pacífica e ininterrupta exercida por 15 ou 10 anos, conforme já mencionado acima;

b) presunção de boa-fé e justo título. A usucapiente deverá apenas provar a sua posse;

c) sentença judicial declaratória que constituirá o título que deverá ser levado a registro.

Art. 1.239. Aquele que, não sendo proprietário de imóvel rural ou urbano, possua como sua, por cinco anos ininterruptos, sem oposição, área de terra em zona rural não superior a cinquenta hectares, tornando-a produtiva por seu trabalho ou de sua família, tendo nela sua moradia, adquirir-lhe-á a propriedade.

O artigo 1.239 do Código Civil trata da usucapião pro labore ou também conhecido como usucapião especial rural.

Nesse caso, se a usucapiente tornar, através do seu trabalho, produtiva uma área de terra em zona rural e residir nela pelo prazo ininterrupto de 5 anos, poderá adquirir sua propriedade através do usucapião.

São necessários os seguintes requisitos:

a) o ocupante não ser proprietário de imóvel rural ou urbano, haja vista que a intenção do legislador foi de proporcionar aquisição da propriedade através da usucapião para aquele que cultivar terra alheia abandonada, tornando-a produtiva com o seu trabalho;

b) a posse tenha sido exercida, sem interrupção ou oposição pelo prazo mínimo de 05 (cinco) anos;

c) a terra rural tenha se tornado produtiva pelo trabalho do ocupante, sendo agrícola, pecuário ou ainda agroindustrial;

d) a usucapiente tenha sua morada habitual na terra ocupada, haja vista que a intenção do legislador é estimular a fixação do homem no campo;

e) a área não ultrapasse 50 hectares;

f) a terra não seja pública.

Art. 1.240. Aquele que possuir, como sua, área urbana de até duzentos e cinquenta metros quadrados, por cinco anos ininterruptamente e sem oposição, utilizando-a para sua
moradia ou de sua família, adquirir-lhe-á o domínio, desde que não seja proprietário de outro imóvel urbano ou rural.

§ 1º - O título de domínio e a concessão de uso serão conferidos ao homem ou à mulher, ou a ambos, independentemente do estado civil.

§ 2º - O direito previsto no parágrafo antecedente não será reconhecido ao mesmo possuidor mais de uma vez.

Esse artigo trata da usucapião urbana ou usucapião especial urbana.

Nessa modalidade reconhece-se que aquele que, homem ou mulher, utilizar imóvel urbano de até 250m2, que não seja público, destinando-o para moradia própria ou da família, de forma ininterrupta e sem oposição, pelo prazo mínimo de 05 (cinco) anos, poderá adquiri-lo através da ação de usucapião.

Nesse caso presume-se a boa-fé e não se exige justo título. O possuidor deverá apenas comprovar a sua posse mansa e pacífica e que não é proprietário de nenhum outro imóvel urbano ou rural.

O direito previsto nesse artigo só poderá ser exercido uma única vez, ou seja, o mesmo possuidor não poderá pleitear a usucapião especial urbano mais de uma vez.

Art. 1.241. Poderá o possuidor requerer ao juiz seja declarada adquirida, mediante usucapião, a propriedade imóvel.
Parágrafo único. A declaração obtida na forma deste artigo constituirá título hábil para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

A usucapiente, atendendo as disposições legais, sobretudo no que diz respeito ao lapso temporal, deverá requerer ao Poder Judiciário que seja declarado, por sentença, o domínio, sendo que tal decisão servirá para o assento no respectivo cartório de registro de imóveis.

Art. 1.242. Adquire também a propriedade do imóvel aquele que, contínua e incontestadamente, com justo título e boa-fé, o possuir por dez anos.
Parágrafo único. Será de cinco anos o prazo previsto neste artigo se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, com base no registro constante do respectivo cartório, cancelada posteriormente, desde que os possuidores nele tiverem estabelecido a sua moradia, ou realizado investimentos de interesse social e econômico.

O artigo 1.242 trata da usucapião ordinária, que é a modalidade que garante o domínio do imóvel àquele que, pelo prazo de 10 (dez) anos possuir a coisa pacificamente, desde que tenha justo título e boa-fé.
Portanto, são requisitos para essa modalidade de usucapião:

a) posse mansa, pacífica e ininterrupta;

b) decurso do prazo de 10 (dez) anos. Esse prazo será reduzido para 05 (cinco) anos na hipótese do bem de raiz tiver sido adquirido onerosamente e a transcrição tenha sido cancelada, devendo ainda o possuidor utilizar a coisa para sua moradia;

c) justo título, ainda que com algum vício, desde que haja boa-fé, que é a convicção de que possui o imóvel legitimamente.

Art. 1.243. O possuidor pode, para o fim de contar o tempo exigido pelos artigos antecedentes, acrescentar à sua posse a dos seus antecessores (art. 1.207), contanto que todas sejam contínuas, pacíficas e, nos casos do art. 1.242, com justo título e de boa-fé.

O legislador foi claro quando dispôs sobre usucapião, em todas as modalidades, ao impor como um dos requisitos a posse contínua e ininterrupta.

No entanto, o artigo em análise admite a soma do tempo da posse entre antecessor e sucessor, contanto que ambas sejam uniformes quanto ao objeto, que não tenham sido interrompidas em momento algum tanto do ponto de vista natural, quando cível, bem como que sejam pacíficas e sem nenhum vício, ou seja, não podem ter sido adquiridas de forma violenta, clandestina ou precária.

Art. 1.244. Estende-se ao possuidor o disposto quanto ao devedor acerca das causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, as quais também se aplicam à usucapião.

As causas impeditivas são aquelas que impedem que seu curso tenha início, nos termos do próprio Código Civil.

As causas suspensivas são aquelas que paralisam por um determinado período o seu curso. Tão logo desapareça o motivo da suspensão da usucapião, o prazo continuará a fluir, somando-se o tempo decorrido antes da suspensão.

As causas de interrupção da usucapião são aquelas que inutilizam o tempo já decorrido, fazendo com que seu prazo se reinicie a correr da data do ato que a interromper.

As disposições relativas ao devedor vinculam também o possuidor em seus direitos e obrigações.