Colaborador - Ivan Horcaio

19-02-2020 18h31

Direitos Reais e Pessoais (Parte 1)

1.1. Introdução

O artigo 1.225 do Código Civil limita o número dos direitos reais, ou seja, é taxativo tornando defeso as partes qualquer convenção. O direito real tem como característica afetar direta e imediatamente a coisa sob todos os aspectos, além de segui-la em poder de quem a detenha. Pode ser definido como o poder jurídico direto e imediato do titular sobre a coisa, com exclusividade e contra todos.

A característica erga omnes (possibilidade de ser exercido contra todos) talvez seja o que mais diferencia os direitos reais dos direitos obrigacionais, que por sua vez têm como característica abrigar relações jurídicas que vinculam apenas pessoas, delegando para a coisa um papel secundário na relação.

1.1.1. Diferenças entre direitos reais e direitos obrigacionais

Além da principal diferença existente entre direitos obrigacionais e direitos reais, que é a natureza erga omnes desse último, as demais distinções existentes são:

a) Com relação ao exercício: No direito real existe uma vinculação direta da pessoa com a coisa, tornando-o absoluto e oponível erga omnes. Ao passo que os direitos obrigacionais
têm por objetivo relações entre pessoas, razão pela qual é considerado relativo e oponível apenas em face do devedor da prestação obrigacional;

b) Com relação ao sujeito: O direito real é atributivo, sendo impossível comportar mais que um sujeito que exerça os poderes da titularidade da coisa. Por outro lado, o direito obrigacional engloba um credor e um devedor, tornando-o, portanto, um direito cooperativo.

c) Com relação à durabilidade: O direito real é perpétuo, isto é, não se extingue pela não utilização. Ao contrário, o direito obrigacional que tem como característica a transitoriedade, extinguindo-se tão logo a obrigação seja adimplida.

d) Com relação à formação: Conforme já mencionado, os direitos reais são taxativos, possuindo um número limitado de situações. Já o direito obrigacional é infinito e surge do acordo de vontade das partes.

e) Com relação à sequela: Em razão de ser oponível erga omnes, o titular do direito real pode ir buscar a coisa onde e no poder de quem ela se encontre, ao contrário do direito obrigacional que garante ao credor o direito sobre o patrimônio do devedor.

Há quem sustente que nem sempre os direitos reais são perpétuos e os direitos obrigacionais transitórios. Quem se apega a tal afirmação fundamenta-a aduzindo que os direitos reais de garantia, por exemplo, são essencialmente transitórios, haja vista que uma hipoteca não é constituída perpetuamente, ao passo que uma obrigação negativa normalmente tem duração significante e não se extingue pelo seu exercício.

1.1.2. Princípios dos direitos reais

A partir das diferenças apontadas entre direitos reais e direitos obrigacionais podemos extrair oito princípios básicos. São eles:

1) Princípio da aderência: a relação existe entre a pessoa e a coisa, independentemente da colaboração de um eventual sujeito passivo;

2) Princípio do absolutismo: relacionada ao exercício erga omnes, torna o titular do direito detentor de poder absoluto sobre a coisa, podendo reivindicá-la em poder de quem quer que ela esteja;

3) Princípio da publicidade: Esse princípio existe para viabilizar o princípio do absolutismo, ou seja, para que seja oponível erga omnes, é necessário que todos tenham pleno conhecimento dos titulares da coisa para não molestá-los. Para os bens imóveis a publicidade se dá através do registro do título, nos termos do artigo 1.227 do código civil. Ao passo que para os bens móveis, a publicidade se torna pública pela visibilidade da posse. Importante ainda destacar que a ausência do registro não torna o ato nulo. Apenas perde a eficácia erga omnes; 

4) Princípio da taxatividade: Somente são considerados direitos reais aqueles dispostos no artigo 1.225 do Código Civil, limitando-se, então, o número de direitos reais. Assim, não é permitido fazer nenhum tipo de analogia. A principal razão da existência desse princípio é a necessidade de se impedir o arbítrio das partes de se criar vínculos jurídicos oponíveis erga omnes, delegando-se tal poder apenas para a lei;

5) Princípio da tipificação: Os direitos reais existem conforme sua tipificação legal e são enumerados. Esse princípio se fundamenta no fato da norma jurídica não se contentar com previsões ou determinações genéricas, criando-se, portanto, regulamentação jurídica própria para cada um dos direitos reais previstos no Código Civil. A tipificação não se confunde com a taxatividade, pois essa diz respeito única e exclusivamente à fonte do direito real, ao contrário do princípio da tipificação que se refere ao conteúdo estrutural do direito real;

6) Princípio da perpetuidade: Os direitos reais não se extinguem pela não utilização;

7) Princípio da exclusividade: Sobre uma determinada coisa somente é possível haver um único direito real de igual conteúdo;

8) Princípio da elasticidade: Os direitos reais se desmembram do direito-matriz que é a propriedade, constituindo-se os direitos reais sobre coisas alheias, que serão mais detalhadamente estudados a seguir.

1.1.3. Natureza jurídica

A natureza jurídica dos direitos reais é definida como um poder direto e imediato do homem sobre a coisa. Ou seja, não necessita da participação de um terceiro para extrair as vantagens da coisa a que se prestar. Mesmo nos casos de direitos reais sobre coisas alheias, cada direito é exercido distintamente, sem intermediação do outro.

1.1.4. Classificação dos direitos reais

Temos basicamente duas espécies de direitos reais. Os direitos reais sobre coisas próprias e os direitos reais sobre coisas alheias.

1.1.4.1. Direitos reais sobre coisas próprias

Os direitos reais sobre coisas próprias conferem poderes ilimitados ao titular, ou seja, garante o direito de usar, gozar, dispor e reaver a coisa das mãos de quem quer que a possua ou detenha injustamente, entendendo-se cada uma dessas ações da seguinte forma:

a) O direito de usar a coisa (jus utendi) dá ao seu titular o poder de extrair tudo o que essa possa prestar-lhe, obedecendo-se as restrições que a lei impõe, sem modificar-lhe a sua substância.

b) O direito de gozar a coisa (jus fruendi) garante ao seu titular a possibilidade de aproveitamento sobre todos os frutos que a coisa possa gerar, além de garantir a utilização
de seus produtos. Em outras palavras, esse direito garante ao seu titular a exploração econômica da coisa.

c) O direito de dispor da coisa (jus disponendi) possibilita ao seu titular o poder de aliená-la a qualquer título, abrangendo ainda o poder de consumi-la e o de gravá-la de ônus reais ou de submetê-la ao serviço de outrem.

d) O direito de reivindicar a coisa (jus vindicatio) está intimamente ligado ao seu exercício e a sequela, ou seja, é o direito que garante ao seu titular a possibilidade de reivindicar a coisa de quem a detenha de forma injusta ou ilegal.

1.1.4.2. Direitos reais sobre coisas alheias

Direito real sobre coisa alheia é aquele em que determinada pessoa recebe, por meio de norma jurídica, permissão do seu proprietário para usar certa coisa ou tê-la como se fosse sua, em determinadas situações, ou sob certas condições, em consonância com o que dispõe a lei e com o que foi estabelecido em contrato.

Ao contrário dos direitos reais sobre coisas próprias, os direitos reais sobre coisas alheias dão ao seu titular poderes limitados.

Os direitos reais sobre coisas alheias se dividem em:

a) Direitos reais de gozo ou fruição, que dão ao seu titular a autoridade de usar e gozar, ou apenas de usar a coisa alheia. Essa modalidade garante ao seu titular o direito de aproveitar as vantagens econômicas proporcionadas pela coisa. São elas superfície, servidão, usufruto, uso e habitação;

b) Direitos reais de garantia é a situação em que determinada coisa é dada como garantia de débito. Nesse caso, o seu titular, que consequentemente deverá ser credor daquele que possui os direitos reais sobre coisa própria, terá o direito de receber os seus créditos, com preferência sobre todos os demais credores. Os direitos reais de garantia são o penhor, a hipoteca e o anticrese.

1.1.5. Obrigações reais

As obrigações reais são aquelas em que o devedor, em razão de ser titular de direito sobre a coisa, sujeita-se a uma prestação, mesmo que essa não seja em consequência de sua vontade. Essas obrigações são acessórias e não podem ser consideradas apenas como pessoais e nem possuem característica de direito real.

Também conhecidas por obrigações propter rem ou ob rem, as obrigações reais são acessórias porque sempre se originam de um direito real e se impõe ao seu titular de modo que, sendo transmitido o direito que lhe deu origem, a obrigação o seguirá, acompanhando-o em suas mutações subjetivas, ou seja, o sucessor assume a dívida, ainda
que a desconheça. São exemplos de obrigações propter rem: pagar o condomínio ou pagar IPTU.

1.1.5.1. Características das obrigações propter rem

Essas obrigações se caracterizam por:

a) serem vinculadas a um direito real do qual o devedor seja titular;

b) exonerar o devedor na hipótese desse renunciar o direito de propriedade ou, de alguma forma, abandonar a coisa.