Colaborador - Ivan Horcaio

25-02-2020 19h22

Direitos Reais e Pessoais (Parte 2)

1.1.5.2. Natureza jurídica

Embora a denominação obrigação real seja controvertida, pois como vimos anteriormente um direito real se diferencia substancialmente de um direito obrigacional, a doutrina tratou de classificar as obrigações propter rem como obrigações reais.

No entanto, conforme já mencionado, essa obrigação encontra-se entre os direitos reais e obrigacionais, pois o seu objeto não é uma coisa, mas sim uma prestação do devedor.

A obrigação propter rem tem seu início na ocasião em que o titular de direito real é obrigado, devido a sua condição, a satisfazer certa prestação. Ou seja, sempre será uma obrigação, oriunda de um direito real. Daí a se concluir que a sua natureza jurídica é mista.

1.1.5.3. Obrigações com eficácia real

A obrigação terá eficácia real quando possa ser oponível em face de quem tenha adquirido o bem. O exemplo clássico da doutrina é o constante no artigo 8 da Lei 8.245/91, que dispõe que o novo proprietário de imóvel locado poderá denunciar tal contrato de locação, exceto se o inquilino tiver registrado o contrato de locação perante o Cartório de Registro de Imóveis.

1.2. Dispositivos legais que tratam da propriedade e sua forma de aquisição

1.2.1. Propriedade em geral

1.2.1.1. Disposições preliminares

Art. 1.228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

1.2.1.2. Conceito de propriedade

O conceito de propriedade pode facilmente ser extraído diretamente do dispositivo legal, ou seja, propriedade é o direito a ser exercido, pelo seu titular, de usar, gozar e dispor do bem corpóreo e incorpóreo, bem como de reivindicar de quem injustamente o detenha.

1.2.1.3. Elementos constitutivos da propriedade

Os elementos constitutivos da propriedade são justamente essas ações citadas na lei, ou seja, usar, gozar e dispor do bem, sendo cada um deles assim descritos:

a) jus utendi: é o direito de usar, sem extrapolar os limites legais, no intuito de evitar o abuso de direito, limitando-se o bem-estar da coletividade; esse direito de usar da coisa garante que o seu titular tire dela todos os serviços que podem prestados, sem que haja modificação em sua substância.

b) jus fruendi: exterioriza-se na percepção dos frutos e na utilização dos produtos da coisa; é o direito de gozar da coisa ou de explorá-la economicamente.

c) jus abutendi ou disponendi: equivale ao direito de dispor da coisa ou poder de aliená-la a título oneroso (venda) ou gratuito (doação), abrangendo o poder de consumi-la e o poder de gravá-la de ônus (penhor, hipoteca, etc.) ou de submetê-la ao serviço de outrem.

d) rei vindicatio: é o poder que tem o proprietário de mover ação para obter o bem de quem injustamente o detenha, em virtude do seu direito de sequela, haja vista ser oponível
erga omnes, facultando ao titular do direito real o poder de buscar a coisa onde e no poder de quem ela se encontre.

§ 1^o - O direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas.

O exercício do direito de propriedade se subordina as finalidades econômicas e sociais, ou seja, esse dispositivo legal limita o exercício do direito, que não mais será tido como um direito absoluto, passando a ser compreendido a partir de sua função.

A função social da propriedade possui previsão constitucional no artigo 5º, XXIII, e 170, III da Constituição Federal, mas a sua inserção no Código Civil possui grande importância, pois passa a limitar o exercício do direito de propriedade, assumindo o papel de verdadeira cláusula geral.

Pelo Código Civil, a propriedade passa a ser tratada não apenas como um direito, mas também como um dever, exprimindo.

Esse fato retira da propriedade privada sua prevalência incondicional, passando a vincular todo e qualquer ato ou omissão do proprietário, haja vista que o seu conteúdo depende de interesses que vão além do proprietário e estão inseridos na relação jurídica de propriedade, pelo estatuto jurídico que dá configuração à sua função social.

Em termos hermenêuticos, a função social implica a adaptação de sentidos e finalidades, a fim de que as regras jurídicas sejam interpretadas sociologicamente e teleologicamente. Diante disso, o Código Civil abandonou definitivamente o paradigma do individualismo jurídico e passou a permitir que o magistrado concretize a conhecida regra de interpretação prevista no Decreto-lei 4.657/42 (LINDB): “Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se destina e às exigências do bem comum (artigo 5º)”.

Com relação a função social, a propriedade desempenha essa finalidade quando está voltada a realização de um fim economicamente útil, produtivo, em benefício do proprietário e de terceiros, especialmente quando se dá a interação entre o trabalho e os meios econômicos.

Ao afirmar que o direito de propriedade deve desempenhar uma função social, o Código Civil também faz com que os interesses do proprietário e os da sociedade sejam conciliados, bem como reconhece o interesse que o Estado tem na propriedade, tendo em vista que sempre que houver conflito entre o interesse público e o particular, deve prevalecer o primeiro, em razão da supremacia dos interesses públicos sobre os individuais.

§ 2^o - São defesos os atos que não trazem ao proprietário qualquer comodidade, ou utilidade, e sejam animados pela intenção de prejudicar outrem.

Abuso de direito não é simplesmente atuar contra o direito, ou seja, o abuso de direito não significa que é apenas ir além de um limite, pois se assim fosse, se confundiria com a modalidade geral de ilícito.

Não obstante todos os princípios éticos e sociais que o Código Civil valoriza, é preciso lembrar que todos os direitos têm limites, mesmo os direitos de personalidade.

Não há, em verdade, direitos absolutos, apesar de conhecermos direitos hierarquicamente superiores, como os direitos de personalidade e, particularmente o direito à vida e o direito à liberdade.

Todo direito consiste numa atribuição, cujo conteúdo é delimitado por regras positivas e negativas. Os limites dos direitos são passíveis de diversas qualificações e podem ter conteúdo taxativamente descrito, mas podem ser meramente valorativos. Exige-se do intérprete e do julgador a avaliação do caso concreto para se determinar seguramente
o limite.

O Código Civil não qualifica o ato abusivo e deixa ao intérprete maior liberdade na classificação da figura, o que resultaria num feixe de três figuras unitariamente expressa como abuso de direito, a saber: excesso dos limites da boa-fé, bons costumes e o fim econômico ou social.

Todavia, podemos ressaltar que a função social; a preservação do equilíbrio imobiliário; e, a solidariedade na relação de vizinhança, são limites razoáveis ao exercício do direito de propriedade, havendo mesmo uma contraposição natural entre função pessoal e função social.

Portanto, haverá abuso de direito quando ocorrer violação subjetiva da função pessoal do direito e por o ato se dirigir a prejudicar terceiros; e ainda, quando há violação objetiva do interesse coletivo, caracterizando uma lesão mais gravosa à função social da propriedade.

§ 3^o - O proprietário pode ser privado da coisa, nos casos de desapropriação, por necessidade ou utilidade pública ou interesse social, bem como no de requisição, em caso de perigo público iminente.

1.2.1.4. Desapropriação

Considerada uma das formas de perda da propriedade imobiliária, dizemos que a desapropriação é o procedimento administrativo pelo qual o Poder Publico, compulsoriamente, espolia um sujeito de sua propriedade, adquirindo-a para si, mediante indenização, fundada em um interesse publico.

§ 4^o - O proprietário também pode ser privado da coisa se o imóvel reivindicado consistir em extensa área, na posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de cinco anos, de considerável número de pessoas, e estas nela houverem realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços considerados pelo juiz de interesse social e econômico relevante.