Colaborador - Ivan Horcaio

08-03-2020 19h55

Direitos Reais e Pessoais (Parte 3)

1.2.1.5. Desapropriação judicial

Embora não haja uma conceituação específica, como fez no parágrafo anterior, boa parte da doutrina entende que o instituto trazido pelo legislador nesse parágrafo se trata de desapropriação judicial, restando, com isso, uma dúvida com relação natureza jurídica, o que só poderá ser efetuado mediante o confronto com as figuras da usucapião e da desapropriação.

É importante destacar nesse dispositivo que se trata de um instituto jurídico que prevê a perda da propriedade de extensa área, pela posse ininterrupta e de boa-fé, por mais de 5 (cinco) anos, de considerável número de pessoas, que tenham realizado, em conjunto ou separadamente, obras e serviços, considerados de interesse social e econômico relevante, mediante justa indenização ao expropriado.

Ficou evidenciado que o entendimento do novo instituto que prevê a perda da propriedade depende essencialmente da sua natureza jurídica, por isso é preciso estabelecer alguns breves paralelos entre
as figuras da usucapião e da desapropriação.

A usucapião, cujo gênero feminino foi agora reconhecido pelo legislador pátrio, é um modo de aquisição de propriedade que se dá através da posse continuada de um bem, devendo ainda ser observado os requisitos legais.

Já a desapropriação é uma limitação que retira a característica perpétua da propriedade, pois o Poder Público determina a transferência compulsória da propriedade particular para o seu patrimônio, desde que haja utilidade ou necessidade pública, ou por interesse social, mediante justa e prévia indenização em dinheiro, ressalvados os casos previstos nesta Constituição.

Traçando um paralelo entre a desapropriação-sanção e a nova figura do Código Civil, percebe-se que existem os requisitos comuns da perda da propriedade e da indenização, que no caso civil também é posterior à perda. Todavia, a desapropriação é imposição do Poder Público, que decreta a utilidade ou necessidade pública, bem como o interesse social, previamente à expropriação propriamente dita, num procedimento que distancia as duas figuras em confronto. Igualmente no que se refere ao título de aquisição da propriedade, que, no instituto civil, é a sentença.

O principal argumento esposado pelos defensores da tese da usucapião, é o de que a posse deve ser ininterrupta e de boa fé, sendo modalidade onerosa em razão do preço a ser pago ao expropriado e que a desapropriação é ato de natureza administrativa, o que não ocorre na figura do artigo 1.228, parágrafo 4º, que prevê a decretação judicial da desapropriação.

Já a corrente que defende a tese da desapropriação fundamenta a escolha na indenização devida ao expropriado, para descaracterizar a usucapião, bem como o fato de que a atividade judicial não desconfigura a desapropriação.

O processo judicial deve ser precedido de um procedimento administrativo, no qual se fará vistoria e avaliação do imóvel, bem como se providenciará o depósito prévio de 30% (trinta por cento) do valor, sem o qual resta impossibilitada a formação processual.

É importante ainda destacar os detalhes trazidos por esse dispositivo legal. São eles:

a) imóvel reivindicado: o legislador se refere a “extensa área”, sendo que não há qualquer distinção quanto a ser imóvel urbano ou rural, concluindo-se, pois, que o imóvel reivindicado poderá ser urbano ou rural, com ou sem acessões agregadas ao respectivo bem durante o tempo em que eventualmente durou a posse do proprietário reivindicante;

b) extensa área: essa condição é indeterminada, porém deve-se levar em conta que para tal área ser considerada dentro do que dispõe esse parágrafo, a área do imóvel urbano ou rural deverá ser grande o suficiente para albergar várias pessoas que, em conjunto ou separadamente, empreitaram obras e serviços de interesse social e econômico através da
posse-trabalho;

c) número de pessoas: A lei pretende que o imóvel reivindicado permaneça na posse de quem lhe deu função social e a partir daí, pago o preço da indenização, venha a adquirir o respectivo bem. Diante disso, o considerável número de pessoas deve ser um número “grande” o suficiente para fazer com que através da posse-trabalho, sobre o imóvel tenham sido realizadas obras e serviços de relevante interesse social ou econômico.

§ 5^o - No caso do parágrafo antecedente, o juiz fixará a justa indenização devida ao proprietário; pago o preço, valerá a sentença como título para o registro do imóvel em nome dos possuidores.

Tratando-se de instituto cujo alcance só é obtido após a provocação do Poder Judiciário, cumpre destacar que o rito processual será o ordinário, devendo ingressar os expropriantes com ação própria, respeitando-se a fase instrutória, estando facultado ao juiz socorrer-se de todos os meios de prova permitidos em Direito, perícias, inspeções judiciais, ouvida de testemunhas e das partes, apreciação de documentos, seguindo-se a sentença, que estará sujeita ao duplo grau de jurisdição, só adquirindo força de título aquisitivo no registro imobiliário após o seu trânsito em julgado.

O Ministério Público deve intervir no processo, sob pena de nulidade, bem como deve ser intimada a Fazenda Pública respectiva, de todos os atos processuais, por ter interesse direto na causa.

Art. 1.229. A propriedade do solo abrange a do espaço aéreo e subsolo correspondentes, em altura e profundidade úteis ao seu exercício, não podendo o proprietário opor-se a atividades que sejam realizadas, por terceiros, a uma altura ou profundidade tais, que não tenha ele interesse legítimo em impedi-las.

1.2.1.6. Espaço aéreo

O proprietário do imóvel poderá, conforme seu interesse, construir o que quiser em seu terreno, ou seja, tanto altos edifícios, quanto antenas de captação, etc., desde que obedeça as limitações legais.
Poderá também o proprietário impedir que qualquer construção de seu vizinho, ou ainda a colocação de postes para a passagem de fios telegráficos, telefônicos ou condutores de energia elétrica sobre sua propriedade, sobretudo se causarem dano ou perigo.

No entanto, o proprietário não poderá impedir a passagem de avião sobre sua casa, ou ainda impugnar a realização de trabalhos que se efetuem a certa altura, que não acarretem risco para sua segurança.

1.2.1.7. Subsolo

É vedado ao titular da propriedade imobiliária impedir que perfurem o subsolo, desde que atendido o interesse público, tais como para instalação de Metrô, ou para efetivação de obras que se efetuem a uma determinada profundidade sem causar risco.

Com relação a construção de garagens subterrâneas, etc., o proprietário não será impedido, desde que atendidas as normas específicas para o tema.

Art. 1.230. A propriedade do solo não abrange as jazidas, minas e demais recursos minerais, os potenciais de energia hidráulica, os monumentos arqueológicos e outros bens referidos por leis especiais.

1.2.1.8. Propriedade de minas, energia hidráulica e monumentos arqueológicos

As minas, as jazidas e a energia elétrica existentes no solo não pertencem ao proprietário do bem, pois essas são incorporadas ao patrimônio da União, para efeito de sua exploração ou aproveitamento.

Todavia, o proprietário receberá uma participação nos resultados da lavra e o direito de explorar os recursos minerais que puderem ser utilizados na construção civil de forma imediata, desde que não seja necessária uma transformação industrial.

Parágrafo único. O proprietário do solo tem o direito de explorar os recursos minerais de emprego imediato na construção civil, desde que não submetidos a transformação industrial, obedecido o disposto em lei especial.

O parágrafo único não merece maiores comentários.

Art. 1.231. A propriedade presume-se plena e exclusiva, até prova em contrário.

1.2.1.9. Características da propriedade

A propriedade possui algumas características, são elas:

a) absoluta: tendo em vista a sua oponibilidade erga omnes, bem como por ser o mais completo de todos os direitos reais e também pelo fato de que o seu titular poder desfrutar
do bem como quiser, sujeitando-se apenas às limitações legais impostas em razão do interesse público ou da coexistência do direito de propriedade de outros titulares.

b) exclusiva: em virtude do princípio de que a mesma coisa não pode pertencer com exclusividade e simultaneamente a duas ou mais pessoas; o direito de um sobre determinado bem, exclui o direito de outro sobre o mesmo bem.

c) perpétua: resulta do fato de que ele subsiste independentemente de exercício, enquanto não sobrevier causa extintiva legal ou oriunda da própria vontade do titular, não se extinguindo, portanto, pelo não uso.

d) elástica: o domínio pode ser distendido ou contraído, no seu exercício, conforme lhe adicionem ou subtraiam poderes destacáveis.

Art. 1.232. Os frutos e mais os produtos da coisa pertencem, ainda quando separados, ao seu proprietário, salvo se, por preceito jurídico especial, couberem a outrem.