Colaborador - Ivan Horcaio

15-03-2020 15h43

Direitos Reais e Pessoais (Parte 4)

1.2.1.10. Frutos

São coisas provenientes de outras, cuja separação não determina a sua destruição. São as utilidades produzidas pela coisa, que produzidos periodicamente não diminuem a sua substância, e requerem a conjunção de três requisitos: periodicidade, inalterabilidade da substância, e separabilidade da coisa principal.

1.2.1.11. Produtos

São as utilidades que se retiram de uma coisa, diminuindo-lhe a quantidade até o esgotamento (v.g., minério, a lenha etc.). Como visto acima, a principal distinção entre fruto e produto é a seguinte: enquanto a separação do fruto não altera a substância da coisa principal, a extração do produto determina sua progressiva diminuição, mas o que se extrai de um terreno, como pedras, areia, barro, e pertence a seu proprietário, é parte integrante.

No caso desse dispositivo legal, faz-se necessária a distinção entre fruto e produto à delimitação de certos direitos de gozo, em especial o usufruto, e também no que diz respeito aos efeitos da posse. Por exemplo, no caso do direito real de usufruto, o usufrutuário tem direito aos frutos da coisa, não aos produtos. E o possuidor que deixou de ter boa-fé deve restituir os produtos, segundo alguns autores, e não os frutos, porque aqueles reduzem a substância da coisa, enquanto estes a deixam intacta.

1.3. Da aquisição da propriedade imóvel

A Lei 10.406/02, o Código Civil, não trouxe nenhuma inovação quanto as formas de aquisição da propriedade imóvel em relação ao que dispunha o Código Civil de 1916, ou seja, as formas de aquisição são: pelo registro do título; pela usucapião; e, por acessão, nos termos dos artigos 1.238 a 1.259.

Todavia, o direito hereditário também pode ser considerado um modo de aquisição da propriedade imóvel, tendo em vista que após a abertura da sucessão, a herança é transmitida desde logo aos herdeiros legítimos e testamentários.

Embora seja necessária a realização do inventário para que se dê continuidade ao registro de imóveis, a aquisição do direito dá-se simplesmente com o falecimento do antigo proprietário do imóvel.

Vale ainda ressaltar que a aquisição da propriedade imóvel pode receber algumas qualificações quanto a sua procedência. São elas:

a) originária: quando um sujeito não transmite a propriedade para outro, como ocorre, por exemplo, na acessão natural e na usucapião.

b) derivada: quando é o resultado de uma relação jurídica negociada entre as partes, havendo uma transmissão do domínio através da vontade.

Essa qualificação tem importância porque sendo a aquisição originária, ela passa ao patrimônio do adquirente sem qualquer limitação ou vício que porventura a maculavam.

No entanto, sendo derivada, a transmissão carrega consigo todas as eventuais limitações que anteriormente recaíam sobre a propriedade.

Desta forma, nos itens seguintes passaremos a comentar os artigos do Código Civil que tratam da forma de aquisição da propriedade no direito imobiliário.

1.3.1. Do usucapião

Usucapião é uma maneira autônoma de se adquirir a propriedade móvel e imóvel mediante o exercício da posse do mesmo por um determinado lapso temporal.

A palavra tem origem no latim e significa: usus = posse; capio, capere = tomar, adquirir, ou seja, adquirir pela posse.

Primeiramente, antes de iniciarmos seu estudo, cabe definir o gênero da palavra usucapião, segundo o Dicionário Aurélio, se trata de um substantivo feminino, de significado jurídico, que corresponderia ao modo de aquisição da propriedade, pela posse pacífica e ininterrupta da coisa durante certo tempo, porém os usos e costumes adotaram a forma masculina, de sorte que a utilização das duas formas são consideradas aceitáveis, ou seja, no gênero masculino, como de resto estava no Código Civil antigo, desde 1916, seja no gênero feminino, como no atual Código, portanto as duas formas são utilizadas.

A doutrina admite o usucapião sob dois aspectos. Um subjetivo e outro objetivo. Sob o aspecto subjetivo, o antigo proprietário perde o domínio do bem para o novo possuidor, através do usucapião em virtude da renúncia do seu exercício. Portanto, a sua atitude omissa em relação à coisa, pelo lapso temporal exigido pela lei, faz com que perca o direito de propriedade. Já sob o aspecto objetivo, o usucapião serve para garantir segurança jurídica aos titulares do domínio, haja vista que não há como se apurar exatamente qual a origem do título de propriedade ao longo dos séculos. Ou seja, com a posse pacífica durante o tempo exigido por lei, todos os vícios dos títulos são prescindíveis, gerando um domínio autônomo.

A consequência jurídica gerada pelo decurso do prazo legal da posse é a aquisição do direito real por usucapião, sobrepondo tal aquisição até mesmo sobre o registro imobiliário do imóvel.

Todavia, para que o direito do possuidor seja valorizado e oponível erga omnes, faz-se necessária a ação declaratória de usucapião, pela qual deverá ser citado o proprietário, conforme conste no registro público, os confinantes e eventuais terceiros interessados. A sentença desse processo será lançada no respectivo cartório de registro de imóveis.

O atual Código Civil brasileiro, bem como o Estatuto da Cidade conferiram à propriedade um caráter mais social e consequentemente tornaram a usucapião uma ferramenta eficaz para otimizar a utilização da terra, trazendo novas modalidades que reduziram os prazos.

Vale ressaltar que o tempo entre a propositura da ação de usucapião e a respectiva sentença não são contados para efeito dos prazos estabelecidos pela legislação, ou seja, o lapso temporal deverá estar completo no momento da distribuição da ação.

A seguir serão comentados todos os artigos do Código Civil que tratam da usucapião, onde, certamente, serão demonstrados de forma mais detalhada qual é o lapso temporal exigido para cada modalidade de usucapião.